Ajouter un logement accessoire à ma propriété à Toronto

Les logements accessoires sont des projets de rénovation d’envergure qui exigent une planification rigoureuse avant le début des travaux. Les codes du bâtiment et les règlements municipaux déterminent si vous pouvez construire ces habitations multilogements et quel type de construction est permis. Des recherches supplémentaires et une vérification diligente permettent de s’assurer que votre projet respecte toutes les dispositions nécessaires, afin d’éviter les blocages ou les retards en cours de route.

Quelles sont les exigences pour construire un logement accessoire?

Codes du bâtiment

Lorsque vous planifiez un logement accessoire à Toronto, vous devez respecter plusieurs codes, notamment l’Ontario Building Code (OBC), le Code de prévention des incendies et le Code de l’électricité (ESA).

Ontario Building Code (service du bâtiment de la Ville)

L’Ontario Building Code (Code du bâtiment de l’Ontario) est un règlement pris en vertu de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment. Il établit des exigences techniques et administratives détaillées ainsi que des normes minimales pour la construction des bâtiments.

Code de prévention des incendies (service du bâtiment / service des incendies de la Ville)

Le Code national de prévention des incendies – Canada 2015 (CNPI) est publié par le Conseil national de recherches du Canada (CNRC) et élaboré par la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Il énonce les dispositions techniques qui encadrent les activités liées :

• à la construction, à l’utilisation ou à la démolition de bâtiments et d’installations
• à l’état de certains éléments des bâtiments et des installations
• à la conception ou à la construction de certains aspects des installations liés à des risques particuliers
• aux mesures de protection pour l’usage actuel ou prévu des bâtiments

Code de l’électricité (ESA)

Le Code de sécurité relatif aux installations électriques de l’Ontario est d’abord un document technique, de nature prescriptive. Il décrit en détail les normes de l’Ontario pour les installations, les produits et l’équipement électriques. Vous pouvez réduire les risques d’incendie, de choc et d’électrocution en vous assurant que les personnes qui effectuent les travaux électriques sont qualifiées, compétentes et titulaires d’une licence.

Lorsqu’ils vérifient les permis de construction, les inspecteurs regardent si vous respectez les exigences de l’Ontario Building Code et du Code de prévention des incendies. Pour le Code de l’électricité, les inspecteurs examinent les exigences liées à un permis électrique distinct auprès de l’Electrical Safety Authority (ESA).

Si l’espace où vous voulez aménager un logement accessoire ne respecte pas les exigences minimales de l’OBC, vous ne pourrez pas obtenir de permis de construction. Et sans permis de construction, votre logement accessoire ne sera pas reconnu comme légal. Dans certains cas (p. ex. lorsque des enjeux de sécurité incendie vous empêchent d’obtenir le statut de logement légal), vous pourriez convenir d’une solution de rechange avec l’inspecteur. Cette solution pourrait toutefois exiger d’importants travaux de rénovation, qui n’en vaudraient peut-être pas la peine.

Règlements municipaux

Chaque ville présente de légères différences dans ses règlements municipaux sur les logements accessoires. Ces nuances portent sur :

1. Le nombre de places de stationnement
2. La disposition du stationnement  — côte à côte ou en tandem (l’une derrière l’autre)
3. La superficie maximale du logement
4. La superficie minimale du logement
5. Le nombre maximal de chambres
6. L’emplacement des portes d’entrée et des sorties de plain-pied
7. Les frais de demande supplémentaires

Que devez-vous vérifier d’autre avant le début des travaux?

Il reste quelques points à garder en tête pendant vos recherches et votre vérification diligente. Avant d’ajouter un logement accessoire à votre propriété, assurez-vous de vérifier :

1. La désignation de zonage

Découvrez dans quel type de zone se trouve votre propriété. Qu’il s’agisse d’une zone R1 ou R2, cette désignation détermine ce que vous pouvez construire ou non dans le secteur. Chaque ville a ses propres désignations. Par exemple, Toronto utilise R, RD, RS, RM, etc.

La plupart des villes proposent une carte interactive du règlement de zonage ou une carte en PDF que vous pouvez consulter (p. ex. la carte de zonage de Toronto). Entrez l’adresse de votre propriété sur cette carte pour trouver sa désignation de zonage.

2. Le règlement de zonage sur les usages permis

Une fois votre désignation de zonage connue, comparez-la avec le règlement de zonage. Par exemple, si vous êtes en zone R1, consultez le règlement de zonage R1 pour voir quel type de construction est permis. Pour savoir si vous pouvez aménager un logement accessoire, cherchez les termes suivants :

Logements accessoiresUnité d’habitation accessoire (UHA)DuplexHabitation à deux logementsHabitation multilogementDans la plupart des cas, les logements accessoires sont maintenant permis en Ontario grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales mentionnées plus haut.

• Logements accessoires
• Unité d’habitation accessoire (UHA)
• Duplex
• Habitation à deux logements
• Habitation multilogement

Dans la plupart des cas, les logements accessoires sont maintenant permis en Ontario grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales mentionnées plus haut.

3. Le stationnement

Lorsque vous aménagez un logement accessoire, vous devez tenir compte des places de stationnement.

D’abord, assurez-vous de pouvoir aménager le stationnement sur votre terrain actuel, et qu’il se trouve bel et bien sur votre terrain. Vous pensez peut-être que votre propriété s’étend jusqu’au trottoir, mais les deux ou trois premiers pieds peuvent appartenir à la Ville (ce qu’on appelle « le boulevard »). Vérifiez tôt les limites de votre propriété afin de planifier votre place de stationnement à l’intérieur de celles-ci.

Ensuite, même si vous avez l’espace pour ajouter une place de stationnement sur votre propriété, vous devez aussi respecter les exigences d’aménagement paysager. Vous ne pouvez pas paver toute votre pelouse avant pour en faire un stationnement. En général, au moins 50 % de votre cour avant doit demeurer gazonnée ou aménagée en éléments végétaux, c’est-à-dire les éléments horticoles vivants d’un aménagement paysager (p. ex. fleurs, plantes, arbustes, arbres, plates-bandes).

*** Les spécifications ci-dessous visent les maisons de plus de cinq ans. Ces maisons bénéficient de dispositions particulières prévues à l’Ontario Building Code — partie 11 ***

En Ontario, si votre maison a 5 ans ou plus, vous pouvez suivre les dispositions particulières prévues à la partie 11 de l’Ontario Building Code. Les règles de construction pour ces maisons sont moins strictes que celles du code du bâtiment. Les inspecteurs reconnaissent que les maisons plus anciennes ne peuvent pas respecter entièrement le code actuel; ils sont donc plus souples sur certains aspects.

4. La hauteur de plafond

Minimum de 6 pi 5 po (1 950 mm) sous les retombées

• Si vous n’avez pas 6 pi 5 po sous la retombée, vous pouvez utiliser une poutre noyée pour la remonter dans l’espace des solives et obtenir ce dégagement de 6 pi 5 po.
• Si vous ne pouvez pas respecter les exigences, la reprise en sous-œuvre peut être une bonne solution, quoique coûteuse, surtout dans les maisons anciennes de Toronto. Elle permet d’augmenter la profondeur ou la capacité portante des fondations existantes pour supporter l’ajout d’un étage au bâtiment.

Dégagement minimal de 6 pi 8 po (2 030 mm) sur au moins 50 % du plafond

• Dans les combles, au moins 50 % du plafond doit avoir 6 pi 8 po, et le reste du plafond ne peut pas avoir moins de 4 pi 7 po.

Toute hauteur inférieure à 4 pi 7 po (1 400 mm) ne peut pas servir au calcul des superficies minimales des pièces

• Tout espace de moins de 4 pi 7 po n’est pas considéré comme de l’espace habitable. Vous pouvez le laisser ouvert, mais il n’est pas compté dans la superficie de la pièce.

5. Exigences relatives aux sorties

1. Une sortie unique qui n’est pas partagée avec un autre logement

Une seule sortie peut suffire à respecter le code du bâtiment si elle donne directement à l’extérieur et si l’escalier compte moins d’une volée de marches.

2. Une sortie partagée entre les logements

Si deux logements sortent par la même cage d’escalier, il vous faudra une deuxième sortie, qui peut être une fenêtre d’évacuation. Il s’agit d’une grande fenêtre qui respecte les dimensions suivantes : 3,80 pi² (0,35 m²) et 15 po (380 mm), avec un dégagement supplémentaire pour l’ouverture de la fenêtre. La fenêtre d’évacuation doit permettre à une personne de sortir en cas d’urgence, comme un incendie.

La fenêtre d’évacuation peut se trouver dans n’importe quelle pièce, à condition que son accès ne soit pas bloqué. Attention aux armoires de cuisine : certains inspecteurs pourraient les considérer comme des obstacles.

Pour couvrir toutes vos bases, assurez-vous que votre logement a une porte de sortie unique et une fenêtre assez grande pour servir de deuxième sortie.

6. La superficie des pièces

Un espace habitable, c’est plus que de petites pièces entassées. Selon le code du bâtiment, la cuisine, les chambres et le salon doivent chacun respecter des superficies minimales. Les exigences de superficie s’appliquent aussi aux aires ouvertes combinant salon et cuisine, ou aux studios.

• Salon : 145 pi² (13,5 m²)
• Salle à manger : 75 pi² (17 m²)
• Cuisine : 45,2 pi² (4,2 m²)
• Salon-cuisine combinés : 118,4 pi² (11 m²)
• Chambre principale sans placard : 95 pi² (9,8 m²)
• Autres chambres sans placard : 75 pi² (7 m²)
• Chambre-salon-cuisine combinés : 145 pi² (13,5 m²)

Notez que les placards ne sont pas toujours nécessaires dans les chambres. Toutefois, les exigences de superficie diffèrent entre une chambre avec placard et une chambre sans placard.

7. Les installations de plomberie

Les exigences de plomberie sont standards : il vous faut un évier de cuisine, une toilette, une douche ou une baignoire et un lavabo. La buanderie peut se trouver dans le logement si chaque logement a ses propres installations, mais il peut aussi s’agir d’une salle commune. Celle-ci devrait alors respecter des exigences précises de séparation coupe-feu et être accessible aux deux logements.

8. La lumière naturelle

On pense souvent que les fenêtres de chambre sont requises pour l’évacuation. Pourtant, la plupart du temps, c’est pour la lumière naturelle. Dans les maisons plus anciennes, un éclairage naturel équivalent à 2,5 % de la superficie du plancher est acceptable. Ces exigences sont toutefois beaucoup plus élevées pour les constructions neuves. Pour les maisons de plus de cinq ans, voici les exigences minimales :

• Salon / salle à manger : 5 % de la superficie du plancher
• Chambres : 2,5 % de la superficie du plancher
• Autres pièces finies : 2,5 % de la superficie du plancher
• Cuisine / salle de bain / buanderie : non requis

9. La séparation coupe-feu et acoustique

On connaît la séparation coupe-feu, mais on oublie souvent la séparation acoustique, tout aussi cruciale pour l’assemblage et l’isolation des plafonds et des murs.

Assemblage du plafond

Pour une division courante des logements (un logement au sous-sol et un au rez-de-chaussée), le plafond type avec solives comprend un isolant acoustique et une barre résiliente. Ce plafond crée une séparation entre votre couche de gypse et le reste de l’assemblage du plafond, ce qui améliore l’indice acoustique. Vient ensuite une couche de gypse de type X, dont le noyau contient des additifs spéciaux qui permettent de l’utiliser dans les assemblages à degré de résistance au feu.

Assemblage des murs

Selon le type de division, vous pourriez devoir opter pour deux couches. Par exemple, si vos logements sont côte à côte, vous devrez choisir un assemblage mural qui respecte le degré de résistance au feu (DRF) minimal de 45 minutes et l’indice de transmission du son (ITS) de 50 entre les logements.

10. Avertisseurs de fumée et détecteurs de monoxyde de carbone

Il vous faut un avertisseur de fumée dans chaque chambre et dans chaque autre aire de vie, comme un salon-cuisine-salle à manger combinés. Chaque nouvelle chambre en exige un aussi.

Nous recommandons des avertisseurs de fumée interconnectés, câblés ou sans fil, pour les habitations multilogements comme les logements accessoires et les duplex. Lorsqu’ils sont interconnectés, si un avertisseur se déclenche, ils se déclenchent tous. Les maisons unifamiliales n’exigent pas d’avertisseurs interconnectés. L’avantage des interconnexions câblées est de réduire votre DRF. Aussi, même si les interconnexions sans fil coûtent généralement moins cher en main-d’œuvre, chaque appareil coûte plus cher puisqu’on les achète un à un.

Spécifications supplémentaires pour les avertisseurs de fumée dans les logements accessoires :

• Un avertisseur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone à moins de 16 pi (5 m) des portes de chambre
• Un avertisseur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone à chaque étage
• Un détecteur de fumée dans les conduits est requis si vous utilisez une seule fournaise pour chauffer les deux logements
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Investissez dans la recherche dès maintenant pour éviter les blocages dans votre projet

Même s’il y a beaucoup de recherches à faire avant de commencer les travaux de votre logement accessoire, nous vous recommandons fortement de prendre le temps de faire cette démarche. Une vérification diligente augmente les chances que votre projet reçoive le feu vert de votre municipalité et vous évite des problèmes risqués plus tard.

Et ensuite?

La troisième partie de notre série de guides sur les logements accessoires à Toronto portera sur l’importance d’obtenir un permis de construction légal et sur les pénalités auxquelles vous vous exposez autrement.