Cómo agregar una unidad secundaria a mi propiedad en Toronto
Las unidades secundarias son proyectos de remodelación considerables que requieren una planeación cuidadosa antes de iniciar la obra. Los códigos de construcción y los reglamentos municipales determinan si puedes construir estas viviendas multifamiliares y qué tipo de construcción está permitida. Investigar a fondo y hacer tu debida diligencia te asegura que tu proyecto cumpla con todas las disposiciones necesarias, para evitar posibles obstáculos o retrasos en el camino.
¿Cuáles son los requisitos para construir una unidad secundaria?
Códigos de construcción
Al planear una unidad secundaria en Toronto, debes cumplir con varios códigos, en particular el Ontario Building Code (OBC), el Código de Incendios y el Código Eléctrico (ESA).
Ontario Building Code (Departamento de Construcción de la ciudad)
El Ontario Building Code es un reglamento de la Building Code Act. Establece requisitos técnicos y administrativos detallados, así como estándares mínimos para la construcción de edificios.
Código de Incendios (Departamento de Construcción / de Bomberos de la ciudad)
El National Fire Code of Canada 2015 (NFC) lo publica el National Research Council of Canada (NRC) y lo desarrolla la Canadian Commission on Building and Fire Codes. Establece las disposiciones técnicas que regulan las actividades relacionadas con:
- La construcción, el uso o la demolición de edificios e instalaciones
- El estado de elementos específicos de edificios e instalaciones
- El diseño o la construcción de aspectos específicos de las instalaciones relacionados con ciertos riesgos
- Las medidas de protección para el uso actual o previsto de los edificios
Código Eléctrico (ESA)
El Ontario Electrical Safety Code es principalmente un documento técnico con un enfoque prescriptivo. Describe en detalle los estándares de Ontario para instalaciones, productos y equipos eléctricos. Puedes reducir los riesgos de incendio, descargas y electrocución asegurándote de que quienes hagan los trabajos eléctricos estén calificados, sean competentes y tengan licencia.
Cuando los inspectores revisan los permisos de construcción, verifican que cumplas con los requisitos del Ontario Building Code y del Código de Incendios. En cuanto al Código Eléctrico, los inspectores revisan los requisitos de un permiso eléctrico aparte con la Electrical Safety Authority (ESA).
Si el espacio donde quieres construir una unidad secundaria no cumple con los requisitos mínimos del OBC, no podrás obtener un permiso de construcción. Y sin permiso de construcción, tu unidad secundaria no tendrá la designación legal. En algunos casos (p. ej., cuando temas de seguridad contra incendios te impiden obtener el estatus de unidad legal), podrías acordar una solución alternativa con el inspector. Sin embargo, esa alternativa podría requerir mucho trabajo de remodelación, que quizá no valga la pena.
Reglamentos municipales
Cada ciudad tiene pequeñas diferencias en sus reglamentos municipales sobre la construcción de unidades secundarias. Estas diferencias se ven en:
- El número de cajones de estacionamiento
- La disposición del estacionamiento — lado a lado vs. en tándem (uno detrás de otro)
- El tamaño máximo de la unidad
- El tamaño mínimo de la unidad
- El número máximo de recámaras
- La ubicación de las puertas de entrada y salidas a nivel
- Los derechos de solicitud adicionales
¿Qué más necesitas investigar antes de iniciar la obra?
Hay algunas cosas más que debes tener en cuenta al investigar y hacer tu debida diligencia. Antes de agregar una unidad secundaria a tu propiedad, asegúrate de verificar:
1. La designación de zonificación
Averigua en qué tipo de zona se encuentra tu propiedad. Ya sea una zona R1 o R2, esta designación determinará qué puedes construir y qué no en el área. Cada ciudad tiene su propio conjunto de designaciones. Por ejemplo, Toronto usa R, RD, RS, RM, etc.
La mayoría de las ciudades tienen un mapa interactivo del reglamento de zonificación o un mapa en PDF que puedes consultar (p. ej., el mapa de zonificación de Toronto). Busca tu propiedad ingresando su dirección en este mapa para encontrar su designación de zonificación.
2. El reglamento de zonificación sobre usos permitidos
Una vez que tengas tu designación de zonificación, compárala con el reglamento de zonificación. Por ejemplo, si estás en una zona R1, consulta el reglamento de zonificación R1 para ver qué tipo de construcción está permitida. Para saber si puedes construir una unidad secundaria, busca los siguientes términos:
Unidades secundariasUnidad de vivienda accesoria (ADU)DúplexVivienda de dos unidadesVivienda multifamiliarEn la mayoría de los casos, las unidades secundarias ahora están permitidas en Ontario gracias a las políticas gubernamentales y las leyes provinciales mencionadas arriba.
- Unidades secundarias
- Unidad de vivienda accesoria (ADU)
- Dúplex
- Vivienda de dos unidades
- Vivienda multifamiliar
En la mayoría de los casos, las unidades secundarias ahora están permitidas en Ontario gracias a las políticas gubernamentales y las leyes provinciales mencionadas arriba.
3. Estacionamiento
Al construir unidades secundarias, debes considerar los cajones de estacionamiento.
Primero, asegúrate de que el estacionamiento quepa en tu terreno actual, y de que realmente esté dentro de tu terreno. Aunque pienses que tu propiedad llega hasta la banqueta, los primeros dos o tres pies pueden ser propiedad de la ciudad (lo que se conoce como “el boulevard”). Verifica desde el principio los límites de tu propiedad para planear tu cajón de estacionamiento dentro de ellos.
Segundo, aunque tengas espacio para agregar un cajón de estacionamiento en tu propiedad, también debes cumplir con los requisitos de área jardinada. No puedes pavimentar todo tu jardín frontal para convertirlo en estacionamiento. Por lo general, al menos el 50% de tu jardín frontal debe quedar con pasto u otros elementos blandos, es decir, los elementos hortícolas vivos del paisajismo (p. ej., flores, plantas, arbustos, árboles, arriates).
*** Las especificaciones a continuación aplican a casas con más de cinco años de antigüedad. Estas casas tienen disposiciones especiales en el Ontario Building Code, parte 11 ***
En Ontario, si tu casa tiene 5 años o más, puedes seguir las disposiciones especiales de la parte 11 del Ontario Building Code. Las reglas de construcción para estas casas son menos estrictas que las del código de construcción. Los inspectores reconocen que las casas antiguas no pueden cumplir por completo con el código actual, así que son más flexibles en ciertos aspectos.
4. Altura del techo
Mínimo de 6’5” (1,950 mm) bajo los falsos plafones
- Si no tienes 6’5” bajo el falso plafón, puedes usar una viga embutida para subirlo al espacio entre las vigas y lograr esos 6’5” de altura libre.
- Si no puedes cumplir los requisitos, el recalce puede ser una buena alternativa, aunque cara, sobre todo en las casas antiguas de Toronto. Permite aumentar la profundidad o la capacidad de carga de la cimentación existente para soportar un piso adicional en el edificio.
Altura libre mínima de 6’8” (2,030 mm) en al menos el 50% del techo
- En los áticos, al menos el 50% del techo debe medir 6’8”, y el resto no puede medir menos de 4’7”.
Ninguna altura menor a 4’7” (1,400 mm) puede usarse para calcular el tamaño mínimo de las habitaciones
- Todo lo que mida menos de 4’7” no se considera espacio habitable. Puedes dejarlo abierto, pero no cuenta como parte del tamaño de la habitación.
5. Requisitos de salida
1. Una salida única que no se comparte con otra unidad de vivienda
Podrías cumplir con el código de construcción con una sola salida si da directamente al exterior y si las escaleras tienen menos de un tramo.
2. Una salida compartida entre unidades de vivienda
Si dos unidades salen por el mismo cubo de escaleras, necesitarás una segunda salida, que puede ser una ventana de emergencia. Se trata de una ventana grande con las siguientes medidas: 3.80 pies cuadrados (0.35 m²) y 15” (380 mm), con espacio adicional para que la ventana abra. La ventana de emergencia debe permitir que una persona salga en caso de emergencia, como un incendio.
La ventana de emergencia puede estar en cualquier habitación, siempre que no se bloquee el acceso a ella. Cuidado con los gabinetes de cocina: algunos inspectores podrían considerarlos obstáculos.
Para cubrir todas tus bases, asegúrate de que tu unidad tenga una puerta de salida propia y una ventana lo bastante grande para funcionar como segunda salida.
6. Tamaño de las habitaciones
Un espacio habitable es más que habitaciones diminutas amontonadas. Según el código de construcción, la cocina, las recámaras y la sala deben cumplir cada una con un tamaño mínimo. Las disposiciones de tamaño también aplican a espacios abiertos con sala y cocina combinadas o a estudios.
- Sala: 145 pies cuadrados (13.5 m²)
- Comedor: 75 pies cuadrados (17 m²)
- Cocina: 45.2 pies cuadrados (4.2 m²)
- Sala y cocina combinadas: 118.4 pies cuadrados (11 m²)
- Recámara principal sin clóset: 95 pies cuadrados (9.8 m²)
- Otras recámaras sin clóset: 75 pies cuadrados (7 m²)
- Recámara, sala y cocina combinadas: 145 pies cuadrados (13.5 m²)
Ten en cuenta que los clósets no siempre son necesarios en las recámaras. Sin embargo, los requisitos de tamaño son distintos para una recámara con clóset y una sin clóset.
7. Instalaciones de plomería
Los requisitos de plomería son estándar: necesitarás un fregadero de cocina, un inodoro, una regadera o tina y un lavabo. La lavandería puede estar dentro de la unidad si cada unidad tiene sus propias instalaciones, pero también puede ser un cuarto compartido. En ese caso, tendría que cumplir con requisitos específicos de separación contra incendios y ser accesible para ambas unidades.
8. Luz natural
La gente suele pensar que necesita ventanas en las recámaras por las ventanas de emergencia. Sin embargo, la mayoría de las veces es por la luz natural. En casas antiguas, es aceptable que la luz llegue al 2.5% del área de piso. Sin embargo, estas disposiciones son mucho más altas para construcciones nuevas. Para casas con más de cinco años, estos son los requisitos mínimos:
- Sala / comedor: 5% del área de piso
- Recámaras: 2.5% del área de piso
- Otras habitaciones terminadas: 2.5% del área de piso
- Cocina / baño / lavandería: no se requiere
9. Separación contra incendios y acústica
La gente conoce la separación contra incendios, pero suele olvidar la separación acústica, que es igual de importante para el ensamble y el aislamiento de techos y muros.
Ensamble del techo
En las divisiones comunes de vivienda (una unidad en el sótano y otra en la planta baja), el techo típico con vigas incluye aislamiento acústico y un canal resiliente. Este techo crea una separación entre tu capa de tablaroca y el resto del ensamble del techo, lo que mejora el aislamiento acústico. Después va una capa de tablaroca tipo X, cuyo núcleo tiene aditivos especiales que permiten usarla en diseños con resistencia al fuego.
Ensamble de muros
Según el tipo de división, quizá tengas que usar dos capas. Por ejemplo, si tus unidades están divididas lado a lado, tendrás que elegir un ensamble de muro que cumpla con la clasificación mínima de resistencia al fuego (FRR) de 45 minutos y con la clase de transmisión de sonido (STC) de 50 entre unidades de vivienda.
10. Alarmas de humo y detectores de monóxido de carbono
Necesitarás una alarma de humo en cada recámara y en cada otro espacio habitable, como una sala, cocina y comedor combinados. Cada recámara nueva también requerirá una.
Recomendamos alarmas de humo interconectadas, cableadas o inalámbricas, para viviendas multifamiliares como unidades secundarias y dúplex. Al estar interconectadas, si una alarma se activa, se activan todas. Las casas unifamiliares no requieren alarmas de humo interconectadas. La ventaja de las interconexiones cableadas es que reducen tu FRR. Además, aunque las interconexiones inalámbricas suelen costar menos en mano de obra, cada dispositivo es más caro porque se compran uno por uno.
Especificaciones adicionales para alarmas de humo en unidades secundarias:
- Una alarma de humo y un detector de monóxido de carbono a menos de 16’ (5 m) de las puertas de las recámaras
- Una alarma de humo y un detector de monóxido de carbono en cada piso
- Se requiere un detector de humo en ductos si usas un solo calentador para ambas unidades
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Invierte en investigar ahora para evitar obstáculos en tu proyecto
Aunque hay mucho que investigar antes de iniciar la obra de tu unidad secundaria, te recomendamos mucho tomarte el tiempo de hacerlo. Hacer tu debida diligencia aumenta las probabilidades de que tu municipio apruebe tu proyecto y te ayuda a evitar problemas riesgosos más adelante.
¿Qué sigue?
La tercera parte de nuestra serie de guías sobre unidades secundarias en Toronto se enfocará en la importancia de obtener un permiso de construcción legal y en las sanciones que podrías enfrentar si no lo haces.
