Cómo construir una casa de jardín (garden suite) en Toronto

En Toronto, históricamente ha faltado vivienda asequible para las familias. En las últimas décadas, Toronto ha construido una gran cantidad de condominios pequeños, pero quienes buscan más espacio tienen que competir por costosas casas de baja altura en la ciudad o se ven obligados a irse cada vez más lejos, a los suburbios. En julio de 2022 se aprobó oficialmente agregar casas de jardín (garden suites) en los terrenos residenciales existentes, lo que abre el camino a una nueva oferta de vivienda en los barrios de baja altura existentes.

En esta guía analizamos a fondo las casas de jardín para entender sus beneficios, el proceso para construir una y si son la opción adecuada para tus necesidades de vivienda y remodelación.

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¿Qué es una casa de jardín?

Las casas de jardín son una nueva oportunidad de vivienda para propietarios e inversionistas que les permite agregar una unidad residencial totalmente independiente, sin los obstáculos y costos tradicionales de un desarrollo inmobiliario.

Una casa de jardín es una pequeña construcción independiente en el mismo terreno que una propiedad existente: tiene su propia sala, comedor, cocina, baño y recámara(s). Se construye como una unidad separada de uno o dos pisos en el patio trasero de propiedades residenciales de baja altura. Según dónde se construya, algunas también pueden incluir cochera.

Como tendencia en crecimiento en ciudades de toda Norteamérica, las casas de jardín son una opción intermedia viable entre un condominio pequeño y una casa unifamiliar independiente. También se les conoce como carriage houses, coach houses, granny flats, viviendas secundarias o unidades de vivienda accesorias (ADU).

Aunque a veces se confunden con las laneway houses (casas de callejón), hay una diferencia. A diferencia de estas, las casas de jardín no necesitan estar en un terreno que colinde con un callejón público. Esto significa que ahora un mayor número de propiedades en la ciudad pueden construir una casa de jardín.

Dicho esto, las casas de jardín también tienen similitudes con las laneway houses. Son “no separables” de la vivienda principal, lo que significa que siguen siendo parte de la propiedad en la que se construyen. Estas casas más pequeñas pertenecen al mismo dueño que la casa principal. Todos los servicios, como agua, drenaje, calefacción y electricidad, estarán conectados a esta última. En otras palabras, no se pueden convertir en una propiedad independiente.

Las casas de jardín permiten convertir una casa unifamiliar en al menos tres unidades distintas:

1. La casa principal
2. Una vivienda secundaria dentro de la casa principal (por ejemplo, un departamento en el sótano)
3. Una construcción accesoria (como una laneway house o una casa de jardín)

¿Para qué se pueden usar las casas de jardín?

Las casas de jardín suelen crearse para dar espacio adicional a familias de varias generaciones o para rentarse.

Alojar a tus seres queridos y familiares

• Hogar para hijos adultos que quizá no puedan comprar en la misma zona
• Residencia para padres mayores o un cuidador
• Vivienda para familiares o amigos que quieren vivir cerca pero conservar su privacidad

Generar ingresos por renta

• Obtener un alto flujo de efectivo de tu propiedad construyendo una unidad adicional para rentar en un terreno que ya es tuyo
• Reducir gastos mudándote a la casa de jardín, más pequeña, mientras rentas la residencia principal

¿Cuáles son los beneficios de construir una casa de jardín?

Construir una casa de jardín tiene enormes beneficios: generación de patrimonio, cercanía con tus seres queridos y diversificación de las opciones de vivienda.

Construir y acumular patrimonio

Construir una casa de jardín le agrega tanto valor como ingresos a tu propiedad.

Las casas de jardín permiten que los propietarios, además de los desarrolladores, se beneficien de la construcción de vivienda nueva. Como no dependen de grandes desarrolladores, las casas de jardín le dan a cualquier ciudadano una forma de invertir en vivienda en renta con un riesgo mínimo.

Aunque no uses la casa de jardín para generar ingresos, aun así puede aumentar el valor de tu casa. Su versatilidad la convierte en una inversión segura. Los posibles compradores suelen mostrar más interés en propiedades con casa de jardín, lo que le da ventaja a tu casa a la hora de vender.

Hay varias formas de usar una casa de jardín para obtener beneficios económicos:

• Construir una y rentarla a un inquilino o a un familiar
• Construir una y mudarte ahí para reducir tu espacio, mientras rentas tu casa principal a un precio más alto

Crear más opciones de vivienda para la comunidad

Puedes maximizar el potencial de ganancia de tu casa creando una residencia adicional (casa de jardín) en tu propiedad y usándola como vivienda en renta. Esto también ayuda a crear viviendas más accesibles para personas que quieren vivir en tu barrio pero que de otra forma no podrían pagarlo.

Cubrir parte de tus gastos

Rentar tu casa de jardín puede compensar los altos pagos mensuales de la hipoteca de tu residencia principal, y ese dinero se queda en tu bolsillo. Por ejemplo, una casa de jardín podría rentarse en más de $2,500 en la mayor parte del Área Metropolitana de Toronto, lo que puede ayudarte a pagar la casa de tus sueños cubriendo tu hipoteca. Lo mejor de todo es que no necesitas comprar terreno adicional para construir: ¡ya lo tienes!

Tener a la familia cerca sin perder independencia

Las casas de jardín son una gran opción tanto para adultos mayores como para jóvenes profesionistas, porque permiten a los propietarios construir un hogar para sus familiares (padres mayores, abuelos o hijos adultos) o amigos. Los adultos mayores pueden envejecer en una comunidad que conocen. Una casa de jardín también apoya a los hijos adultos y a las familias jóvenes cuando se independizan, al aliviar la carga de buscar vivienda y pagar hipoteca o renta.

Tener apoyo cerca puede reducir la necesidad de servicios costosos como guarderías o cuidadores. Las casas de jardín pueden ayudarte a tener a la familia más cerca por muchas razones, como la salud, el apoyo y la comodidad.

Conservar tu privacidad

Uno de los beneficios de una casa de jardín es la mayor privacidad que ofrece tanto a propietarios como a inquilinos. Al estar en el patio trasero, es la forma perfecta de tener a la familia cerca sin sacrificar su independencia. Como está separada de la casa principal, no hay entradas ni muros compartidos que transmitan ruido.

Diversificar las opciones de vivienda en un barrio

Las ciudades de Norteamérica están explorando nuevos enfoques de densidad urbana debido al crecimiento de la población y a la preocupación por la asequibilidad de la vivienda. Como parte del programa Expanding Housing Options in Neighbourhoods (EHON) de Toronto, enfocado en la vivienda intermedia faltante (missing middle) y la densificación moderada, las casas de jardín ofrecerán mayor variedad de tipos de vivienda, lo que ayudará a construir comunidades más densas y dará a las ciudades una forma eficiente de crecer y atender sus necesidades de vivienda.

Las casas de jardín agregan vivienda en zonas de baja densidad sin cambiar el aspecto, el ambiente ni la dinámica del barrio, aprovechando la infraestructura y los servicios existentes. Al usar la propiedad existente para alojar a más personas, se crean más oportunidades residenciales.

Desde una perspectiva social y ambiental, las casas de jardín son una oportunidad para:

• Agregar densidad de forma moderada
• Aprovechar al máximo la infraestructura y las inversiones residenciales existentes
• Revitalizar barrios envejecidos
• Sumar vivienda en renta al mercado en toda la ciudad

Las casas de jardín también son sustentables, porque su tamaño reducido requiere menos materiales y su ubicación les permite usar la electricidad y la plomería de la casa principal.

¿Construir una casa de jardín tiene retos?

Aunque tienen sus beneficios, las casas de jardín pueden presentar retos en cuanto a la construcción en sí. El concepto es relativamente nuevo, así que es difícil encontrar ejemplos existentes como referencia. Puede ser complicado entender qué es posible y qué está permitido al construir una casa de jardín. Por eso, la planeación y la construcción pueden requerir un poco más de tiempo y esfuerzo.

Por ejemplo, las laneway houses ofrecen buen acceso a la obra, ya que el callejón suele ser lo bastante amplio para camiones de concreto y montacargas. En cambio, una casa de jardín podría tener solo un pasillo de tres pies de ancho entre la vivienda principal y la casa vecina, lo que deja poco espacio para transportar materiales y equipo de construcción. Es posible que cada herramienta y material tenga que llevarse a la obra a mano, pieza por pieza, en lugar de usar vehículos.

¿Cuál es el proceso para planear y construir una casa de jardín?

La construcción de casas de jardín es relativamente nueva en comparación con las casas más tradicionales, así que puede que no haya muchos ejemplos disponibles. Construir una puede ser un poco complicado, pero sigue siendo muy parecido a otras viviendas secundarias, como las unidades de vivienda accesorias (ADU).

Este es un panorama general de cómo construir una casa de jardín en Toronto para guiarte en tu remodelación y ayudarte a entender los costos y requisitos:

1. Trabaja con un gerente de proyecto de Billdr para evaluar tu residencia principal o tu propiedad de inversión para construir una casa de jardín.
2. Determina si tu propiedad puede tener una casa de jardín. Billdr te conecta con expertos en diseño que pueden guiarte en este paso.
3. Obtén una estimación detallada según tu presupuesto y tus planos de diseño para solicitar un permiso. Con tus planos preliminares, podrás definir el costo total de construcción de tu proyecto.
4. Contacta a una financiera, inversionistas o especialistas en hipotecas para obtener financiamiento para tu proyecto de casa de jardín.
5. Empieza la construcción de tu nueva vivienda una vez que tengas el financiamiento y la aprobación del permiso de tu municipio.

¿Las casas de jardín son legales en Toronto?

Las casas de jardín se aprobaron recientemente en Toronto, lo que suma una opción alternativa de construcción al panorama de vivienda de la ciudad.

Esta es la cronología del proceso de legalización de las casas de jardín en Toronto:

Junio de 2019 —  Se aprueba la ‘More Homes, More Choice Act’ en Ontario

En junio de 2019, el proyecto de ley 108 (More Homes More Choice Act) recibió la sanción real en la provincia de Ontario.

Desde la aprobación de esa ley, los municipios de Ontario han creado más opciones para que los propietarios construyan viviendas secundarias. Las casas de jardín se permitieron como unidades adicionales en propiedades residenciales, como las casas unifamiliares.

Febrero de 2022 —  Apelación de la alianza Building Better Neighbourhoods

El 2 de febrero de 2022, después de años de debate y consulta pública, el Concejo Municipal aprobó un reglamento que permite a los propietarios construir su propia casa de jardín en el patio trasero. Ofrecer más opciones de vivienda asequible es parte de una estrategia para aliviar la crisis de vivienda en renta de Toronto.

Sin embargo, esta decisión fue apelada rápidamente ante el Ontario Land Tribunal (OLT) por un grupo de asociaciones de residentes de Toronto llamado Building Better Neighborhoods alliance, lo que retrasó meses el proceso de aprobación.

Se plantearon inquietudes sobre la protección adecuada de los árboles y sobre si los multifamiliares o edificios de departamentos de baja altura deberían ser elegibles. Los grupos de residentes argumentaban que el reglamento debía adaptarse a cada barrio en lugar de imponerse de forma uniforme. Afirmaban que la ciudad “se excedió claramente respecto a la regulación provincial que limita las casas de jardín a casas unifamiliares independientes, dúplex y casas adosadas”.

Junio de 2022 — El Ontario Land Tribunal (OLT) desecha la apelación

El 2 de junio de 2022, el OLT desechó la apelación, con lo que las casas de jardín se volvieron una forma legal de vivienda. Los residentes de Toronto ya pueden construir oficialmente casas de jardín en su propiedad, siempre que cumplan con el Garden Suites Bylaw y la modificación al Plan Oficial (Official Plan Amendment).

En adelante — El futuro de las casas de jardín

Con la aprobación de las casas de jardín y el creciente interés en ellas, Toronto espera ampliar sus opciones de desarrollo de vivienda intermedia (missing middle) según su iniciativa EHON. La ciudad reevaluará los reglamentos en un plazo de dos años (o después de que se construyan las primeras 200 casas de jardín).

¿Cuáles son las reglas y requisitos para obtener un permiso para una casa de jardín?

Los municipios de Canadá están adoptando y afinando sus reglamentos de zonificación para impulsar el crecimiento de la vivienda asequible. Otras ciudades de Ontario (Barrie, Kitchener) y del resto del país (como Vancouver, Calgary y Edmonton) ya permiten las casas de jardín. Toronto analizó con cuidado esos planes para ver qué funcionaba mejor en cuanto a zonificación.

Gracias a la nueva regulación, obtener un permiso es menos complicado, y las construcciones que se hacen como vivienda son seguras y cumplen con la zonificación. Si una casa de jardín propuesta cumple con las normas de planeación de la zona, como la altura máxima, solo necesita un permiso de construcción para edificarse. Los permisos de construcción para casas de jardín pueden emitirse si la solicitud cumple con todos los requisitos del Código de Construcción.

Estos son algunos ejemplos de requisitos:

Altura

Hay límites de altura para las casas de jardín. La unidad debe ser más pequeña que la casa principal y permitir el acceso a los servicios de emergencia, además de proteger los árboles y las áreas verdes. Las casas de jardín pueden medir un máximo de 4 a 6 metros de altura, según su distancia a la casa principal. Si tu construcción excede los límites, los vecinos pueden avisar al departamento de construcción de la Ciudad para presentar una demanda civil, alegando una afectación al valor de su propiedad.

Superficie / tamaño de la propiedad

Según David Driedger, planificador sénior de la Ciudad de Toronto, las casas de jardín “pueden ocupar el 40 por ciento del área del patio trasero, hasta una huella máxima de 60 metros cuadrados [o 646 pies cuadrados]”.

Aunque la zonificación no exige un tamaño mínimo de terreno, “diversos factores, como la ubicación y el tamaño de la unidad, el ancho o la profundidad del terreno, el tamaño de la vivienda principal, un acceso adecuado para emergencias y la ubicación de árboles maduros, influirán en si una propiedad puede tener o no una casa de jardín”. Cabe señalar que los requisitos de coeficiente de ocupación del suelo y de restricciones (setbacks) pueden limitar la superficie total utilizable.

Tipo de propiedad

Aunque todas las zonas residenciales califican para construir una casa de jardín, las restricciones, el coeficiente de ocupación del suelo y otros requisitos pueden descartar varias propiedades. Te recomendamos contactar a tu municipio o consultar su sitio web para conocer más detalles sobre qué propiedades son elegibles.

Número de viviendas

Una casa de jardín debe construirse como una sola vivienda. Sin embargo, tu residencia principal puede ser elegible para convertirse en dúplex o tener un departamento accesorio. Esta opción ofrece varias fuentes de ingresos para compensar parte de tus gastos.

Aviso público

Tendrás que colocar un aviso público en tu propiedad cuando presentes tu solicitud de permiso. Así, tus vecinos estarán informados de la posible construcción y la Ciudad podrá recopilar datos y dar seguimiento a la obra.

Cualquier casa de jardín que no cumpla con los reglamentos de zonificación locales puede solicitar una variación menor ante el Committee of Adjustment (comité de ajustes). Durante ese proceso, la Ciudad revisa tu solicitud para determinar si la variación cumple con las políticas del plan y los reglamentos de zonificación.

Para saber si tu propiedad es elegible, consulta el Garden Suites By-law de la Ciudad de Toronto y conoce más sobre las regulaciones, los requisitos y las consideraciones clave para agregar una casa de jardín a tu propiedad.

¿Cuánto cuesta construir una casa de jardín?

Construir una casa de jardín es más barato que comprar o construir una casa nueva. François Abbott, arquitecto y dueño de Fabrication Studio en Toronto, afirma que “es la opción más barata posible para crear una nueva vivienda en la ciudad. Y además le suma valor a tu casa de inmediato, así que obtienes ingresos o disfrutas de usar tú mismo la casa de jardín”.

Según Maclean’s, “con el HST y los planos, una casa de jardín cuesta en promedio unos $500 por pie cuadrado. Un condominio de tamaño similar en Toronto empieza en unos $1,000. Gran parte del valor viene del terreno mismo, y con una casa de jardín, tú o alguien que conoces ya es dueño del terreno; solo estás construyendo encima. Es un extra”.

¿Listo para empezar tu proyecto de casa de jardín?

El éxito de una casa de jardín depende de una planeación y gestión de proyecto cuidadosas. Billdr puede guiarte durante la solicitud y la construcción de tu casa de jardín, ayudándote a trabajar con tu presupuesto, entender los requisitos del código de construcción y los reglamentos de zonificación, y comprender tus costos de construcción.

Cuéntanos sobre tu proyecto para obtener un alcance definido, una estimación de presupuesto, de dos a tres cotizaciones comparables de contratistas certificados y un estudio de factibilidad para saber qué es posible en términos de zonificación.