Cómo construir una ampliación de vivienda: guía paso a paso
Una ampliación de vivienda es una inversión importante en remodelación que requiere muchísima planeación y coordinación. Entre obtener los permisos de construcción y contratar al contratista general adecuado, agregar espacio habitable a tu casa implica muchas piezas en movimiento. Estar al pendiente desde los detalles más pequeños (como qué debe incluir una cotización) hasta los temas más grandes (como tener un presupuesto para imprevistos) te ayudará a que tu proyecto de remodelación vaya por buen camino.
En esta guía te llevamos por todos los pasos de una ampliación de vivienda, desde definir tus necesidades hasta supervisar la obra, y te compartimos consejos útiles de remodelación en el camino.
1. Define el alcance de trabajo de tu proyecto
Definir el alcance de trabajo es el paso más importante al planear tu ampliación. Aunque puede requerir mucho trabajo y tiempo, esta inversión ayudará a asegurar el éxito de tu proyecto.
Requisito previo: El deseo de ampliar tu casa
Herramientas y técnicas: Lluvia de ideas, investigación, búsqueda de inspiración, lectura de guías de construcción, asesoría de expertos
Resultado: Descripción general del alcance de trabajo, lista de requisitos
Para darle una dirección clara a tu ampliación, empieza por describir el problema que quieres resolver. Tómate el tiempo de entender tu situación actual e investigar qué esperas de tu remodelación.
Para empezar, hazte estas preguntas:
- ¿Qué tipo de ampliación quiero?
- ¿Cuál es la superficie total de la ampliación?
- ¿Cuántos pisos tendrá?
- ¿Cuántos espacios y de qué tipo quiero agregar (cocina, recámara, baño)?
- ¿Necesitaré un sistema central de HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado)?
- ¿Cuál es mi presupuesto y mi plazo?
- ¿Cuándo debería empezar y terminar la obra?
- ¿Cómo quiero que se vea la ampliación?
PLANTILLA: Descarga la plantilla de alcance de proyecto de Billdr
Una vez que respondas las preguntas anteriores, arma el alcance de tu proyecto. Usa este documento preliminar para describir tu proyecto a un experto en construcción (arquitecto, ingeniero o diseñador de interiores). Debe incluir tu visión, tus objetivos y tus requisitos.
2. Conoce los requisitos de tu municipio
Requisito previo: Descripción general del alcance de trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnicas: Asesoría de expertos de tu municipio
Resultado: Aprobación informal del proyecto (Nota: en esta etapa no presentarás documentos a la Ciudad)
Puedes presentar tu proyecto de ampliación en la oficina de tu municipio para saber si es viable construirlo. Puede que se requiera un permiso de construcción para seguir adelante. Las reglas pueden variar según tu zona y según si la remodelación implica modificar la casa, agregar un segundo piso o hacer una ampliación. Para saber cómo obtener un permiso, estas son algunas preguntas para tu municipio:
- ¿Puedo modificar mi casa como lo define el alcance de mi proyecto?
- ¿Cuánto tiempo se necesita para obtener un permiso de construcción para este tipo de proyecto?
- ¿Qué documentos necesitaré para obtener el permiso de construcción?
Estos son algunos documentos que pueden pedirte al solicitar un permiso de construcción:
- Planos conceptuales en 3D
- Planos arquitectónicos
- Planos estructurales
- Plano topográfico
- Dibujos o fotos de los elementos exteriores (por ejemplo, recubrimiento exterior, puertas, ventanas)
- Certificado de localización
- Ficha del inmueble
- Comprobante de seguro del contratista general que hará el trabajo
En algunos casos, quizá tengas que ajustar el alcance de tu proyecto para que te aprueben el permiso. Por ejemplo, podría haber restricciones de altura en tu zona. Entonces, en lugar de construir hacia arriba, podrías ampliar hacia un lado, ya sea hacia el patio trasero o a un costado de la casa.
3. Identifica a los expertos que necesitas
Requisito previo: Descripción general del alcance de trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnicas: Criterio de expertos
Resultado: Lista de involucrados
Según el tipo de ampliación que vayas a hacer, distintos profesionales de diseño y construcción pueden trabajar en tu proyecto de forma sucesiva, en diferentes etapas. Por regla general, cuanto más grande el proyecto, más involucrados hay. Normalmente, en una ampliación de vivienda trabajarás con los siguientes expertos:
- Arquitecto (o técnico en arquitectura)
- Diseñador de interiores
- Ingeniero
- Municipio
- Aseguradora
- Contratista general y sus subcontratistas
- Proveedores de materiales
En un proyecto de ampliación estándar (con un presupuesto de $100,000), participarán un arquitecto y un ingeniero estructural.
4. Contrata a un arquitecto y diseña tus planos
Requisito previo: Descripción general del alcance de trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnicas: Reuniones, lluvia de ideas, recopilación de datos, negociación, asesoría de expertos
Resultado: Contrato con el arquitecto (o técnico), estimación general
El arquitecto (o técnico en arquitectura) se encarga de orientarte y hacer realidad tu visión. Trabajará contigo para entender por qué quieres ampliar tu casa, tu estilo y tus preferencias de diseño, manteniendo la armonía entre tu casa actual y la nueva distribución.
Después de hablar contigo sobre tus preferencias y tomar las medidas de tu casa, podrá dibujar una serie de planos para las distintas etapas de tu proyecto.
- Bocetos: dibujos que muestran la distribución del espacio a remodelar
- Planos preliminares: planos que se usan para obtener el permiso de construcción
- Planos de construcción*: planos que explican el trabajo que hay que hacer
- Planos de demolición (si se necesitan): planos que muestran los elementos que hay que retirar
*Aunque en teoría no son obligatorios, los planos de construcción son importantes para describir el trabajo que se hará durante la remodelación, permiten que contratistas, subcontratistas y proveedores estimen costos y preparen cotizaciones, y también pueden presentarse como documento legal para diseños que debe aprobar un profesional autorizado.
5. Contrata a un ingeniero estructural y desarrolla los planos
Requisito previo: Planos arquitectónicos, descripción general del alcance de trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnicas: Reuniones, lluvia de ideas, recopilación de datos, negociación
Resultado: Contrato con el ingeniero
Los proyectos de ampliación suelen requerir tanto un arquitecto (o técnico en arquitectura) como un ingeniero estructural. Mientras que el arquitecto se encarga de diseñar la nueva distribución y elegir los materiales de construcción y acabados, el ingeniero estructural se encarga de diseñar y dimensionar los elementos estructurales (es decir, los componentes de carga que sostienen la construcción, ya sean de madera, acero o concreto).
Los planos estructurales definen los elementos estructurales de tu ampliación: cimentación, losa de concreto, muros de carga, columnas y vigas, y dinteles sobre puertas y ventanas. Estos planos le dan al contratista general información precisa sobre cómo construir las partes que sostienen tu ampliación. Según la ley que rige a los ingenieros (Law on Engineers), la intervención de un ingeniero es obligatoria en cualquier trabajo relacionado con la estructura de un edificio.
Los contratistas generales pueden recomendarte a un ingeniero estructural con el que hayan trabajado. Sin embargo, te sugerimos contratar a uno independiente para evitar posibles conflictos de interés. También ten en cuenta que un contratista necesita las recomendaciones del ingeniero sobre el trabajo estructural antes de poder darte cotizaciones finales.
Conoce más sobre la diferencia entre los planos arquitectónicos y los planos de ingeniería.
6. Solicita los permisos de construcción
Requisito previo: Planos (arquitectónicos, estructurales), ficha del inmueble, certificado de localización, fichas técnicas a solicitud (ventanas, puertas, recubrimiento exterior), pago
Herramientas y técnicas: Análisis de datos, criterio de expertos, CCU
Resultado: Permiso de construcción emitido por la ciudad
Un permiso de construcción es una autorización de tu municipio para realizar trabajos de remodelación específicos, incluidas las ampliaciones. En tu ampliación, procura obtener el permiso de construcción de tu municipio en cuanto recibas los planos arquitectónicos. En algunas zonas también se pueden requerir planos de ingeniería estructural para aprobar tu proyecto. En general, obtener un permiso de construcción toma de dos a tres meses, según el municipio y el tipo de obra.
7. Pide cotizaciones a contratistas generales
Requisito previo: Planos (arquitectónicos, estructurales)
Herramientas y técnicas: Visitas a la obra, lectura de planos, consulta con clientes y profesionales, cálculo de costos, consulta con subcontratistas y proveedores
Resultado: Cotizaciones de contratistas generales
Con los planos arquitectónicos y estructurales listos, puedes empezar a recibir cotizaciones de contratistas generales. Para recibir cotizaciones precisas, es importante darles los planos completos del proyecto. Si falta información, los contratistas generales podrían tener que hacer esfuerzos innecesarios para revisar sus cotizaciones.
Una vez que reciban los documentos, los contratistas interesados en tu proyecto visitarán tu propiedad para asegurarse de entender bien el alcance del proyecto y el entorno en el que van a trabajar. Este paso les ayuda a evaluar y visualizar los distintos componentes de la obra (por ejemplo, entradas, salidas, estado general de la casa), ya que influyen en el costo del proyecto.
Hablar de tu objetivo con tu contratista es un buen ejercicio. ¡A veces los contratistas tienen nuevas ideas para mejorar los planos arquitectónicos o estructurales y alternativas que podrían ayudarte a reducir costos o mejorar la calidad del trabajo!
¿Debo hablar de mi presupuesto con un contratista?
La respuesta corta: ¡sí!
Hablar de tu objetivo con tu contratista es un buen ejercicio. A veces los contratistas tienen ideas que mejoran los planos arquitectónicos o estructurales para ayudarte a reducir costos o mejorar la calidad del trabajo.
Los contratistas generales preguntan el presupuesto a sus clientes para asegurarse de aprovechar bien su tiempo. Preparar una cotización para una ampliación puede tomar hasta una semana. Entre los planos de diseño y la construcción real pueden surgir cambios. Ten un fondo para imprevistos de al menos el 15% de tu presupuesto para cubrir gastos inesperados o ampliaciones del alcance de trabajo.
¿Quieres saber cuánto debería costar una ampliación? Lee nuestra guía completa para construir una ampliación y haz cuentas según el tipo de ampliación.
Billdr trabaja exclusivamente con contratistas generales que cuentan con sus licencias y seguro de responsabilidad civil, para que tu casa esté en buenas manos. Para conocer más sobre nuestro proceso de evaluación, consulta nuestra guía para encontrar al contratista adecuado.
Al trabajar con Billdr, tendrás acceso al portafolio de cada contratista general interesado en tu proyecto. Ahí encontrarás su número de licencia, sus áreas de especialidad y fotos de proyectos recientes para ayudarte a decidir a quién contratar.
8. Contrata a un contratista general
Requisito previo: Cotización del contratista general
Herramientas y técnicas: Reuniones, negociación
Resultado: Contrato con el contratista general
Después de reunirte con varios contratistas generales y recibir sus cotizaciones, tendrás más claro con quién quieres trabajar. En esta etapa podrás elegir y contratar a un contratista general para realizar la obra de tu proyecto.
Una vez firmada, la cotización se convierte en un contrato vinculante. Así que, antes de aceptarla, asegúrate de que incluya la siguiente información:
- El nombre y el número de licencia del contratista general
- Tu nombre y la dirección del proyecto
- El alcance del proyecto (el contratista debe indicar que el trabajo se hará "de acuerdo con los planos arquitectónicos y de ingeniería")
- Los plazos
- El costo y las condiciones de pago
- Cualquier condición específica (elementos no incluidos en el contrato o detalles adicionales)
Consejos para contratar a tu contratista general
- Asegúrate de que el contratista general tenga licencia vigente y seguro de responsabilidad civil (mínimo $2,000,000) para proteger tu propiedad y la de tu vecino durante la obra
- Revisa el portafolio de proyectos del contratista general para darte una buena idea de su experiencia
- Consulta la disponibilidad del contratista general para saber cuándo puede empezar el trabajo
- Verifica las condiciones de pago
9. Empieza la obra
Al inicio de un proyecto, los primeros días se dedican a preparar la obra. Durante ese tiempo, el contratista general instala medidas de protección para asegurar la obra y las instalaciones existentes (por ejemplo, cubrir los pisos), habilita servicios temporales (por ejemplo, iluminación en la obra) y consigue un contenedor para escombros, entre otras cosas. Después, si es necesario, su equipo hará la demolición antes de empezar la nueva construcción.
Construir una ampliación o un segundo piso involucra a varias partes. Aunque el contratista general puede ejecutar parte de la obra, normalmente trabaja con subcontratistas especializados (por ejemplo, electricista, plomero, empresa de excavación). Su función es coordinar a esos profesionales en la obra para sacar adelante el proyecto. Como contratista principal, también es responsable de asegurar que el trabajo cumpla con las leyes, los reglamentos y los códigos de construcción.
Define un canal de comunicación
¡Nunca sobra la comunicación en un proyecto de construcción! En cuanto se firme el contrato, decide cuál es el canal de comunicación más eficaz para ti y tu contratista general. Esto permite tener avances regulares de la obra, planear los siguientes pasos, coordinar visitas, dar seguimiento a facturas y pagos, y gestionar cambios. Aunque tengas una relación de confianza con tu contratista, te recomendamos guardar un registro por escrito de sus comunicaciones para tener algo concreto a qué recurrir.
Gestiona los cambios a mitad del proyecto
No es raro que el alcance de trabajo cambie durante un proyecto de construcción. Estos cambios pueden incluir trabajo adicional (que puede generar costos extra) o tareas canceladas (que se convierten en un crédito sobre el valor de tu contrato).
Los cambios pueden convertirse en fuente de conflicto si no se acordó de antemano un proceso para gestionarlos. Por ejemplo, asegúrate de que cualquier cambio en el alcance de trabajo requiera primero tu aprobación. Esto significa que el contratista general tendrá que compartir el precio de los cambios antes de empezar el trabajo correspondiente, para que no haya costos sorpresa al final.
Revisa el alcance de tu proyecto
El alcance de trabajo de tu proyecto sirve como referencia y puede cambiar con el tiempo. Conforme avanza el proyecto, pueden surgir nuevas oportunidades o modificaciones a los diseños iniciales. Para mantenerse alineados, el alcance de trabajo debe revisarse con regularidad y los cambios deben comunicarse a cada involucrado en el proyecto.
Da seguimiento al cronograma de obra
Dar seguimiento a un cronograma definido de antemano te ayuda a medir el avance de tu proyecto. Te permite identificar y documentar las causas de los retrasos en la obra, si los hay, y planear las visitas de forma más eficiente.
Controla los costos
Llevar el control de tus costos te permite cuidar tu presupuesto y justificar los gastos. Tu presupuesto debe tener un monto específico para pagar el trabajo del contratista general y otro para imprevistos. También debes llevar la cuenta de lo que has gastado en cambios.
Mantén el control de calidad
El control de calidad se hace mediante evaluaciones semanales en la obra para verificar que el trabajo se haya hecho conforme al alcance de tu proyecto. Hay momentos clave en los que deben hacerse estas visitas, normalmente durante los cambios estructurales, la instalación eléctrica, el aislamiento térmico, la impermeabilización contra humedad y agua, o el colado de concreto.
10. Aprueba los trabajos
El final de tu ampliación suele marcarse con la aprobación final del trabajo terminado. Este proceso se hace en 2 etapas:
Primero está la visita de detalles pendientes. Tendrás que recorrer la obra con el contratista general para ver si hay irregularidades o trabajo sin terminar (lo que se conoce como lista de pendientes). La función del contratista es anotar y documentar todos los pendientes encontrados en el trabajo del que era responsable.
Una vez corregidos los pendientes, ¡puedes tomar posesión de tu nueva ampliación! Es el momento en que la responsabilidad del inmueble pasa de quien estaba a cargo del proyecto (el contratista general) al propietario (tú). Llama a tu aseguradora para actualizar tu seguro de hogar e incluir la nueva ampliación, ya que hasta ahora la cubría la aseguradora del contratista general. Para saber más, consulta nuestra guía sobre seguros para remodelaciones.
11. Termina tu proyecto de ampliación
Una vez terminado el trabajo y corregidos todos los pendientes, el contratista habrá cumplido casi todas sus obligaciones contractuales. Para cerrar el proyecto, debe entregarte una carta de garantía. Cuando la recibas, podrás pagar tu última factura, ¡y con eso termina tu proyecto!
