Comment réaliser un agrandissement de maison : le guide étape par étape

Un agrandissement de maison est un investissement majeur en rénovation qui exige énormément de planification et de coordination. Entre l'obtention des permis de construction et l'embauche du bon entrepreneur général, ajouter de l'espace habitable à votre maison comporte de nombreuses étapes. Garder le contrôle, des plus petits détails (comme ce qu'une soumission doit inclure) aux éléments les plus importants (comme prévoir un budget pour les imprévus), vous aidera à mener votre projet de rénovation à bien.

Dans ce guide, nous vous présentons toutes les étapes d'un agrandissement, de la définition de vos besoins jusqu'à la supervision des travaux, avec des conseils de rénovation utiles en cours de route.

1. Définir la portée des travaux de votre projet

Définir la portée des travaux est l'étape la plus importante de la planification de votre agrandissement. Même si elle demande beaucoup de travail et de temps, cet investissement contribuera au succès de votre projet.

Prérequis : le désir d'agrandir votre maison

Outils et techniques : remue-méninges, recherche, inspiration, lecture de guides de construction, conseils d'experts

Résultat : description globale de la portée des travaux, liste des exigences

Pour donner une orientation claire à votre agrandissement, commencez par décrire le problème que vous voulez régler. Prenez le temps de bien comprendre votre situation actuelle et de préciser ce que vous attendez de vos rénovations.

Pour commencer, voici quelques questions à vous poser :

• Quel type d'agrandissement est-ce que je veux?
• Quelle est la superficie totale de l'agrandissement?
• Combien d'étages y aura-t-il?
• Combien de pièces et quels types de pièces est-ce que je veux ajouter (cuisine, chambre, salle de bain)?
• Aurai-je besoin d'un système CVCA (chauffage, ventilation et climatisation) centralisé?
• Quels sont mon budget et mon échéancier?
• Quand les travaux devraient-ils commencer et se terminer?
• À quoi est-ce que je veux que l'agrandissement ressemble?

MODÈLE : Télécharger le modèle de portée de projet de Billdr

Une fois ces questions répondues, rédigez la portée de votre projet. Utilisez ce document préliminaire pour présenter votre projet à un expert du bâtiment (architecte, ingénieur ou designer d'intérieur). Il doit inclure votre vision, vos objectifs et vos exigences.

2. Comprendre les exigences de votre municipalité

Prérequis : description globale de la portée des travaux, liste des exigences

Outils et techniques : conseils d'experts de votre municipalité

Résultat : approbation informelle du projet (Note : vous ne déposez aucun document à la Ville à cette étape)

Vous pouvez présenter votre projet d'agrandissement aux bureaux de votre municipalité pour savoir s'il est admissible. Un permis de construction peut être nécessaire pour aller de l'avant. Les règles peuvent varier selon votre secteur et selon que les rénovations touchent des modifications à la maison, l'ajout d'un étage ou un agrandissement. Pour savoir comment obtenir un permis, voici quelques questions à poser à votre municipalité :

• Ai-je le droit de modifier ma maison comme le prévoit la portée de mon projet?
• Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construction pour ce type de projet?
• Quels documents me faudra-t-il pour obtenir le permis de construction?

Voici quelques documents qui peuvent être exigés lors d'une demande de permis de construction :

• Plans conceptuels 3D
• Plans d'architecte
• Plans de structure
• Plan d'arpentage
• Dessins ou photos des éléments extérieurs (p. ex. revêtement extérieur, portes, fenêtres)
• Certificat de localisation
• Fiche du bâtiment
• Preuve d'assurance de l'entrepreneur général qui exécute les travaux

Dans certains cas, vous devrez peut-être revoir la portée de votre projet pour obtenir le permis. Par exemple, votre secteur peut imposer des restrictions de hauteur. Au lieu de construire en hauteur, vous pourriez alors agrandir à l'horizontale, vers la cour arrière ou sur le côté de la maison.

3. Déterminer les experts dont vous avez besoin

Prérequis : description globale de la portée des travaux, liste des exigences

Outils et techniques : jugement d'expert

Résultat : liste des parties prenantes

Selon le type d'agrandissement que vous entreprenez, différents professionnels de la conception et de la construction peuvent intervenir successivement, à diverses étapes. En règle générale, plus le projet est grand, plus il y a de parties prenantes. Habituellement, pour un agrandissement, vous travaillerez avec les experts suivants :

• Architecte (ou technologue en architecture)
• Designer d'intérieur
• Ingénieur
• Municipalité
• Assureur
• Entrepreneur général et ses sous-traitants
• Fournisseurs de matériaux

Pour un projet d'agrandissement standard (budget de 100 000 $), un architecte et un ingénieur en structure interviendront.

4. Embaucher un architecte et concevoir vos plans

Prérequis : description globale de la portée des travaux, liste des exigences

Outils et techniques : rencontres, remue-méninges, collecte de données, négociations, conseils d'experts

Résultat : contrat avec l'architecte (ou le technologue), estimation globale

L'architecte (ou le technologue en architecture) a pour rôle de vous guider et de donner vie à votre vision. Il cherchera à comprendre pourquoi vous voulez agrandir, votre style et vos préférences de design, tout en assurant une harmonie entre votre maison actuelle et le nouvel aménagement.

Après avoir discuté de vos préférences et pris les mesures de votre maison, il pourra dessiner une série de plans pour les différentes étapes de votre projet.

1. Esquisses : dessins qui présentent l'aménagement de l'espace à rénover
2. Plans préliminaires : plans servant à obtenir le permis de construction
3. Plans de construction* : plans qui expliquent les travaux à réaliser
4. Plans de démolition (au besoin) : plans qui montrent les éléments à retirer

*Même s'ils ne sont pas obligatoires en théorie, les plans de construction sont importants : ils décrivent les travaux à réaliser pendant la rénovation, permettent aux entrepreneurs, sous-traitants et fournisseurs d'estimer les coûts et de préparer leurs soumissions, et peuvent servir de document légal pour les conceptions qui doivent être approuvées par un professionnel désigné.

5. Embaucher un ingénieur en structure et préparer les plans

Prérequis : plans d'architecte, description globale de la portée des travaux, liste des exigences

Outils et techniques : rencontres, remue-méninges, collecte de données, négociations

Résultat : contrat avec l'ingénieur

Les projets d'agrandissement exigent généralement à la fois un architecte (ou un technologue en architecture) et un ingénieur en structure. L'architecte est responsable de concevoir le nouvel aménagement et de choisir les matériaux de construction et les finis, tandis que l'ingénieur en structure est responsable de concevoir et de dimensionner les éléments structuraux (c'est-à-dire les composants porteurs qui soutiennent la construction, qu'ils soient en bois, en acier ou en béton).

Les plans de structure déterminent les éléments structuraux de votre agrandissement : fondations, dalle de béton, murs porteurs, colonnes et poutres, ainsi que linteaux au-dessus des portes et fenêtres. Ils donnent à l'entrepreneur général des renseignements précis sur la façon de construire les parties qui soutiennent l'agrandissement. Selon la Loi sur les ingénieurs, l'intervention d'un ingénieur est obligatoire pour tous les travaux touchant la structure d'un bâtiment.

Les entrepreneurs généraux peuvent vous recommander un ingénieur en structure avec qui ils ont déjà travaillé. Nous vous suggérons toutefois d'en embaucher un indépendant pour éviter les conflits d'intérêts. Gardez aussi en tête qu'un entrepreneur a besoin des recommandations de l'ingénieur sur les travaux de structure avant de pouvoir vous remettre des soumissions finales.

En savoir plus sur la différence entre les plans d'architecte et les plans d'ingénieur.

6. Déposer une demande de permis de construction

Prérequis : plans (architecture, structure), fiche du bâtiment, certificat de localisation, fiches techniques sur demande (fenêtres, portes, revêtement extérieur), paiement

Outils et techniques : analyse de données, jugement d'expert, CCU

Résultat : permis de construction délivré par la ville

Un permis de construction est une autorisation de votre municipalité pour entreprendre des travaux de rénovation précis, y compris un agrandissement. Dans le cadre de votre agrandissement, visez à obtenir le permis de construction de votre municipalité dès que vous recevez les plans d'architecte. Certains secteurs peuvent aussi exiger des plans d'ingénieur en structure pour approuver votre projet. En général, il faut de deux à trois mois pour obtenir un permis de construction, selon la municipalité et le type de travaux.

7. Demander des soumissions à des entrepreneurs généraux

Prérequis : plans (architecture, structure)

Outils et techniques : visites de chantier, lecture de plans, consultation des clients et des professionnels, calcul des coûts, consultation des sous-traitants et des fournisseurs

Résultat : soumissions des entrepreneurs généraux

Une fois les plans d'architecte et de structure finalisés, vous pouvez commencer à recevoir des soumissions d'entrepreneurs généraux. Pour obtenir des soumissions précises, il est important de leur fournir des plans de projet complets. S'il manque de l'information, les entrepreneurs devront peut-être faire des efforts inutiles pour réviser leurs soumissions.

Une fois les documents reçus, les entrepreneurs intéressés par votre projet visiteront votre propriété pour bien comprendre la portée du projet et l'environnement dans lequel ils travailleront. Cette étape les aide à évaluer et à visualiser les différentes composantes du chantier (p. ex. entrées, sorties, état général de la maison), puisqu'elles influencent le coût du projet.

Discuter de vos objectifs avec votre entrepreneur est un bon exercice. Les entrepreneurs ont parfois de nouvelles idées pour bonifier les plans d'architecte ou de structure, ou des solutions de rechange qui pourraient réduire vos coûts ou améliorer la qualité des travaux!

Dois-je parler de mon budget avec l'entrepreneur?

En bref : oui!

Discuter de vos objectifs avec votre entrepreneur est un bon exercice. Les entrepreneurs ont parfois des idées qui bonifient les plans d'architecte ou de structure pour réduire vos coûts ou améliorer la qualité des travaux.

Les entrepreneurs généraux demandent leur budget aux clients pour s'assurer que leur temps est bien investi. Préparer une soumission pour un agrandissement peut prendre jusqu'à une semaine. Entre les plans de conception et la construction, des changements peuvent survenir. Prévoyez une réserve pour imprévus d'au moins 15 % de votre budget pour couvrir ces dépenses imprévues ou les ajouts à la portée des travaux.

Vous vous demandez combien devrait coûter un agrandissement? Lisez notre guide complet sur l'agrandissement de maison pour faire le calcul selon le type d'agrandissement.

Billdr travaille exclusivement avec des entrepreneurs généraux titulaires de leurs licences et d'une assurance responsabilité civile : votre maison est entre bonnes mains. Pour en savoir plus sur notre processus de vérification, consultez notre guide pour trouver le bon entrepreneur.

Avec Billdr, vous avez accès au portfolio de chaque entrepreneur général intéressé par votre projet. Vous y trouverez son numéro de licence, ses domaines d'expertise et des photos de projets récents pour vous aider à choisir.

8. Embaucher un entrepreneur général

Prérequis : soumission de l'entrepreneur général

Outils et techniques : rencontres, négociations

Résultat : contrat avec l'entrepreneur général

Après avoir rencontré plusieurs entrepreneurs généraux et reçu leurs soumissions, vous saurez mieux avec qui vous voulez travailler. À cette étape, vous pourrez choisir et embaucher un entrepreneur général pour réaliser les travaux.

Une fois signée, la soumission devient un contrat qui vous lie. Avant d'aller de l'avant, assurez-vous donc qu'elle comprend les renseignements suivants :

• Le nom et le numéro de licence de l'entrepreneur général
• Votre nom et l'adresse du projet
• La portée du projet (l'entrepreneur doit indiquer que les travaux seront réalisés « conformément aux plans d'architecte et d'ingénieur »)
• Les échéances
• Le coût et les modalités de paiement
• Toute condition particulière (éléments exclus du contrat ou précisions supplémentaires)

Conseils pour embaucher votre entrepreneur général

1. Assurez-vous que l'entrepreneur général détient une licence valide et une assurance responsabilité civile (minimum 2 000 000 $) pour protéger votre propriété et celle de votre voisin pendant les travaux
2. Consultez le portfolio de l'entrepreneur général pour avoir une bonne idée de son expérience
3. Vérifiez les disponibilités de l'entrepreneur général pour savoir quand les travaux peuvent commencer
4. Vérifiez les modalités de paiement

9. Commencer les travaux

Au début d'un projet, les premiers jours sont consacrés à la mobilisation du chantier. L'entrepreneur général installe alors des mesures de protection pour sécuriser le chantier et les installations existantes (p. ex. protection des planchers), met en place des services temporaires (p. ex. éclairage de chantier) et fait livrer un conteneur à déchets, entre autres. Ensuite, au besoin, son équipe procède à la démolition avant d'entamer la nouvelle construction.

La construction d'un agrandissement ou l'ajout d'un étage fait intervenir plusieurs parties prenantes. Même si l'entrepreneur général peut exécuter une partie des travaux, il travaille habituellement avec des sous-traitants spécialisés (p. ex. électricien, plombier, entreprise d'excavation). Son rôle est de gérer ces professionnels sur le chantier pour mener le projet à terme. À titre d'entrepreneur principal, il doit aussi s'assurer que les travaux respectent les lois, les règlements et les codes du bâtiment.

Établir un canal de communication

On ne communique jamais trop pendant un projet de construction! Dès la signature du contrat, choisissez le canal de communication le plus efficace pour vous et votre entrepreneur général. Il servira aux mises à jour régulières, à la planification des prochaines étapes, à la coordination des visites de chantier, au suivi des factures et des paiements, et à la gestion des changements. Même si vous avez une relation de confiance avec votre entrepreneur, nous vous recommandons de garder une trace écrite de vos échanges pour pouvoir vous y référer.

Gérer les changements en cours de projet

Il n'est pas rare que la portée des travaux change pendant un projet de construction. Ces changements peuvent inclure des travaux supplémentaires (qui peuvent entraîner des coûts additionnels) ou des tâches annulées (qui deviennent un crédit sur la valeur de votre contrat).

Les changements peuvent devenir une source de conflit si vous n'avez pas convenu à l'avance d'un processus pour les gérer. Par exemple, assurez-vous que tout changement à la portée des travaux exige d'abord votre approbation. L'entrepreneur général devra donc vous communiquer le prix des changements avant de commencer les travaux connexes, pour éviter les mauvaises surprises à la fin.

Revoir la portée de votre projet

La portée des travaux de votre projet sert de référence et peut évoluer avec le temps. À mesure que le projet avance, de nouvelles possibilités ou des modifications à la conception initiale peuvent survenir. Pour que tout le monde reste sur la même longueur d'onde, la portée des travaux doit être revue régulièrement et les changements, communiqués à chaque partie prenante du projet.

Suivre l'échéancier des travaux

Suivre un échéancier établi à l'avance vous permet de mesurer l'avancement de votre projet. Vous pouvez ainsi repérer et documenter les causes des retards, le cas échéant, et planifier plus efficacement les visites de chantier.

Suivre les coûts

Suivre vos coûts vous permet de contrôler votre budget et de rendre compte des dépenses. Votre budget devrait prévoir un montant précis pour payer les travaux de l'entrepreneur général et un autre pour les imprévus. Tenez aussi le compte des sommes dépensées pour les changements.

Assurer le contrôle de la qualité

Le contrôle de la qualité se fait par des évaluations hebdomadaires sur le chantier pour vérifier que les travaux sont réalisés conformément à la portée de votre projet. Certains moments clés s'y prêtent particulièrement, notamment les modifications structurales, l'installation électrique, l'isolation thermique, l'imperméabilisation contre l'humidité et l'eau, ou la coulée du béton.

10. Approuver les travaux

La fin de votre agrandissement est souvent marquée par l'approbation finale des travaux réalisés. Ce processus se fait en 2 étapes :

D'abord, la visite des déficiences. Vous devrez visiter le chantier avec l'entrepreneur général pour repérer les irrégularités et les travaux inachevés (appelés déficiences). L'entrepreneur doit noter et documenter toutes les déficiences constatées dans les travaux dont il était responsable.

Une fois les déficiences corrigées, vous pouvez prendre possession de votre nouvel agrandissement! C'est à ce moment que la responsabilité des lieux passe de la personne responsable du projet (l'entrepreneur général) au propriétaire (vous). Appelez votre assureur pour mettre à jour votre assurance habitation et y ajouter l'agrandissement, qui était couvert jusque-là par l'assureur de l'entrepreneur général. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les assurances en rénovation.

11. Terminer votre projet d'agrandissement

Une fois les travaux terminés et toutes les déficiences corrigées, l'entrepreneur aura rempli presque toutes ses obligations contractuelles. Pour finaliser le projet, il doit vous remettre une lettre de garantie. Dès que vous l'avez reçue, vous pouvez payer votre dernière facture, ce qui marque la fin de votre projet!