Construire un pavillon-jardin à Toronto

À Toronto, les familles manquent depuis longtemps de logements abordables. Au cours des dernières décennies, la ville a vu se multiplier les petits condos, mais ceux qui cherchent plus d'espace doivent soit se disputer des maisons de faible hauteur coûteuses en ville, soit s'éloigner toujours plus loin en banlieue. En juillet 2022, l'ajout de pavillons-jardins (garden suites) sur les terrains résidentiels existants a été officiellement approuvé, ouvrant la voie à une nouvelle offre de logements dans les quartiers de faible hauteur existants.

Dans ce guide, nous examinons en détail les pavillons-jardins pour comprendre leurs avantages, les étapes de leur construction et s'ils répondent à vos besoins en matière de logement et de rénovation.

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Qu'est-ce qu'un pavillon-jardin?

Les pavillons-jardins sont un nouveau type de possibilité de logement pour les propriétaires et les investisseurs : ils permettent d'ajouter une unité résidentielle entièrement distincte, sans les obstacles et les coûts habituels d'un projet de développement.

Un pavillon-jardin est une petite construction autonome située sur le même terrain qu'une propriété existante : il a son propre espace de vie, son coin repas, sa cuisine, sa salle de bain et sa ou ses chambres. Il est construit comme une unité détachée d'un ou deux étages dans la cour arrière d'une propriété résidentielle de faible hauteur. Selon l'emplacement, certains peuvent aussi comprendre un garage.

Tendance croissante dans les villes d'Amérique du Nord, les pavillons-jardins représentent une option intermédiaire viable entre un petit condo et une maison unifamiliale détachée. On les appelle aussi maisons de cocher, logements pour aînés (granny flats), logements secondaires ou unités d'habitation accessoires (UHA).

Même si on les confond parfois avec les maisons de ruelle (laneway houses), il y a une distinction à faire. Contrairement à ces dernières, les pavillons-jardins n'ont pas besoin d'être situés sur un terrain qui borde une ruelle publique. Un plus grand nombre de propriétés de la ville sont donc maintenant admissibles à la construction d'un pavillon-jardin.

Cela dit, les pavillons-jardins ont aussi des points communs avec les maisons de ruelle. Ils sont « non détachables » de l'habitation principale, c'est-à-dire qu'ils font toujours partie de la propriété sur laquelle ils sont construits. Ces petites maisons appartiennent au même propriétaire que la maison principale. Tous les services, comme l'eau, les égouts, le chauffage et l'électricité, sont raccordés à cette dernière. Autrement dit, ils ne peuvent pas devenir une propriété distincte.

Les pavillons-jardins permettent de convertir une maison unifamiliale en au moins trois unités différentes :

1. La maison principale
2. Un logement secondaire dans la maison principale (p. ex. un logement au sous-sol)
3. Une construction accessoire (comme une maison de ruelle ou un pavillon-jardin)

À quoi peut servir un pavillon-jardin?

Les pavillons-jardins sont souvent créés pour offrir de l'espace supplémentaire à une famille multigénérationnelle ou pour être loués.

Loger vos proches et votre famille

• Un logement pour vos enfants adultes qui n'ont peut-être pas les moyens d'acheter dans le même quartier
• Une résidence pour vos parents âgés ou un proche aidant
• Un logement pour la famille ou des amis qui veulent vivre près les uns des autres tout en préservant leur intimité

Générer des revenus de location

• Obtenir un flux de trésorerie élevé en construisant une unité locative supplémentaire sur une propriété que vous possédez déjà
• Réduire vos dépenses en emménageant dans le pavillon-jardin, plus petit, et en louant la résidence principale

Quels sont les avantages de construire un pavillon-jardin?

Construire un pavillon-jardin présente d'énormes avantages : création de richesse, proximité avec vos proches et diversification de l'offre de logements.

Bâtir et accumuler de la richesse

Construire un pavillon-jardin ajoute à la fois de la valeur et des revenus à votre propriété.

Les pavillons-jardins permettent aux propriétaires, et pas seulement aux promoteurs, de profiter de la construction de nouveaux logements. Comme ils ne dépendent pas des grands promoteurs, ils offrent aux citoyens ordinaires un moyen d'investir dans le logement locatif avec un risque minimal.

Même si le pavillon ne génère pas de revenus, il peut tout de même ajouter de la valeur à votre maison. Sa polyvalence en fait un investissement sûr. Les acheteurs potentiels s'intéressent souvent davantage aux propriétés avec pavillon-jardin, ce qui donne un avantage à votre maison au moment de la vendre.

Voici quelques façons de tirer un gain financier d'un pavillon-jardin :

• En construire un et le louer à un locataire ou à un membre de la famille
• En construire un et y emménager pour réduire votre espace, tout en louant votre maison principale à un loyer plus élevé

Créer plus d'options de logement pour la communauté

Vous pouvez maximiser le potentiel de rendement de votre maison en créant une résidence supplémentaire (pavillon-jardin) sur votre propriété et en l'utilisant comme logement locatif. Cela contribue aussi à créer des logements plus accessibles pour les personnes qui souhaitent vivre dans votre quartier, mais qui n'en auraient pas eu les moyens autrement.

Réduire vos frais de subsistance

Louer votre pavillon-jardin peut compenser vos lourds versements hypothécaires mensuels sur votre résidence principale et remettre cet argent dans vos poches. Par exemple, un pavillon-jardin peut se louer 2 500 $ et plus dans la majeure partie de la RGT, ce qui peut vous aider à vous offrir la maison de vos rêves en couvrant votre hypothèque. Le meilleur? Nul besoin d'acheter un autre terrain pour construire : il est déjà là!

Garder la famille près de vous tout en restant indépendant

Les pavillons-jardins sont une excellente option pour les aînés comme pour les jeunes professionnels, puisqu'ils permettent aux propriétaires de construire un logement pour des membres de leur famille (parents âgés, grands-parents ou enfants adultes) ou des amis. Les aînés peuvent vieillir chez eux, dans une communauté qu'ils connaissent. Un pavillon-jardin offre aussi un coup de pouce aux enfants adultes et aux jeunes familles qui quittent le nid, en allégeant le fardeau de la recherche d'un logement et de l'hypothèque ou du loyer.

La présence d'un soutien à proximité peut réduire le besoin de services coûteux comme la garderie ou les soins à domicile. Les pavillons-jardins peuvent vous aider à rapprocher votre famille pour plusieurs raisons, dont la santé, le soutien et le confort.

Préserver votre intimité

L'un des avantages d'un pavillon-jardin est l'intimité accrue qu'il offre aux propriétaires comme aux locataires. Situé dans la cour arrière, il permet de garder la famille près de vous sans sacrifier son indépendance. Comme le pavillon est séparé de la maison principale, il n'y a ni entrée commune ni murs mitoyens qui transmettent le bruit.

Diversifier l'offre de logements dans un quartier

Les villes nord-américaines explorent de nouvelles approches de densité urbaine en raison de la croissance démographique et des préoccupations liées à l'abordabilité du logement. Dans le cadre du programme Expanding Housing Options in Neighbourhoods (EHON) de Toronto, axé sur les logements intermédiaires manquants (missing middle) et la densification douce, les pavillons-jardins offriront une plus grande variété de types de logements, ce qui aidera à bâtir des communautés plus denses et donnera aux villes un moyen efficace de croître tout en répondant à leurs besoins en logement.

Les pavillons-jardins ajoutent des logements dans les secteurs de faible densité sans changer l'apparence, l'ambiance ou la dynamique du quartier, en tirant parti des infrastructures et des services existants. En utilisant la propriété existante pour loger plus de gens, on crée plus d'occasions résidentielles.

D'un point de vue social et environnemental, les pavillons-jardins permettent de :

• Ajouter une densité douce
• Tirer pleinement parti des infrastructures et des investissements résidentiels existants
• Revitaliser les quartiers vieillissants
• Ajouter des logements locatifs sur le marché partout dans la ville

Les pavillons-jardins sont aussi durables : leur petite taille exige moins de matériaux, et leur emplacement leur permet d'utiliser l'électricité et la plomberie de la maison principale.

Construire un pavillon-jardin présente-t-il des défis?

Malgré leurs avantages, les pavillons-jardins peuvent présenter des défis sur le plan de la construction. Le concept est relativement nouveau, et il est donc difficile de trouver des exemples existants comme référence. Il peut être compliqué de savoir ce qui est possible et ce qui est permis quand vient le temps d'en construire un. La planification et la construction peuvent donc demander un peu plus de temps et d'efforts.

Par exemple, les maisons de ruelle offrent un bon accès au chantier, puisque la ruelle est généralement assez large pour accueillir des camions de béton et des chariots élévateurs. À l'inverse, un pavillon-jardin peut n'avoir qu'un passage de trois pieds de large entre l'habitation principale et la résidence voisine, ce qui laisse peu de place pour transporter les matériaux et l'équipement. Chaque outil et chaque matériau devront peut-être être apportés sur le chantier à la main, pièce par pièce, plutôt qu'en véhicule.

Quelles sont les étapes de planification et de construction d'un pavillon-jardin?

La construction de pavillons-jardins est relativement récente comparativement à celle de maisons plus traditionnelles; les exemples ne sont donc pas toujours faciles à trouver. En construire un peut être un peu délicat, mais cela reste très semblable à d'autres logements secondaires, comme les unités d'habitation accessoires (UHA).

Voici un aperçu général de la construction d'un pavillon-jardin à Toronto pour vous guider dans votre projet de rénovation et vous aider à comprendre les coûts et les exigences :

1. Travaillez avec un chargé de projet Billdr pour évaluer votre résidence principale ou votre immeuble de placement en vue de la construction d'un pavillon-jardin.
2. Déterminez si votre propriété peut accueillir un pavillon-jardin. Billdr vous met en relation avec des experts en design qui peuvent vous guider à cette étape.
3. Obtenez une estimation détaillée selon votre budget et vos plans de conception pour demander un permis. Une fois vos dessins préliminaires en main, vous pourrez établir le coût total de construction de votre projet.
4. Communiquez avec une société de financement, des investisseurs ou des spécialistes hypothécaires pour financer votre projet de pavillon-jardin.
5. Commencez la construction de votre nouveau logement une fois le financement obtenu et le permis approuvé par votre municipalité.

Les pavillons-jardins sont-ils légaux à Toronto?

Les pavillons-jardins ont récemment été approuvés à Toronto, ce qui ajoute une nouvelle option de construction au paysage résidentiel de la ville.

Voici la chronologie de la légalisation des pavillons-jardins à Toronto :

Juin 2019 —  Adoption de la « Loi de 2019 sur l'augmentation de l'offre de logements » (More Homes, More Choice Act) en Ontario

En juin 2019, le projet de loi 108 (More Homes More Choice Act) a reçu la sanction royale dans la province de l'Ontario.

Depuis l'adoption de cette loi, les municipalités de l'Ontario créent davantage d'options permettant aux propriétaires de construire des logements secondaires. Les pavillons-jardins ont été autorisés comme unités supplémentaires sur les propriétés résidentielles, comme les maisons unifamiliales.

Février 2022 —  Appel de l'alliance Building Better Neighbourhoods

Le 2 février 2022, après des années de discussions et de consultations publiques, le conseil municipal a approuvé un règlement permettant aux propriétaires de construire leur propre pavillon-jardin dans leur cour arrière. Offrir plus d'options de logement abordable fait partie d'une stratégie visant à atténuer la crise du logement locatif à Toronto.

Cette décision a toutefois rapidement été portée en appel devant le Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire (TOAT) par un regroupement d'associations de résidents de Toronto, l'alliance Building Better Neighborhoods, ce qui a retardé le processus d'approbation de plusieurs mois.

Des inquiétudes ont été soulevées quant à la protection adéquate des arbres et à l'admissibilité des multiplex ou des immeubles d'appartements de faible hauteur. Les groupes de résidents soutenaient que le règlement devait être adapté aux différents quartiers plutôt qu'imposé de façon uniforme. Selon eux, la ville avait « clairement outrepassé la réglementation provinciale qui limite les pavillons-jardins aux maisons individuelles, jumelées et en rangée ».

Juin 2022 — Le Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire (TOAT) rejette l'appel

Le 2 juin 2022, le TOAT a rejeté l'appel, faisant des pavillons-jardins une forme de logement légale. Les résidents de Toronto peuvent maintenant officiellement construire un pavillon-jardin sur leur propriété, à condition de respecter le Garden Suites Bylaw et la modification du Plan officiel (Official Plan Amendment).

Et ensuite — L'avenir des pavillons-jardins

Avec l'approbation des pavillons-jardins et l'engouement grandissant pour ce type de logement, Toronto espère élargir ses options de développement du logement intermédiaire (missing middle) dans le cadre de son initiative EHON. La ville réévaluera les règlements d'ici deux ans (ou après la construction des 200 premiers pavillons-jardins).

Quelles sont les règles pour obtenir un permis pour un pavillon-jardin?

Les municipalités canadiennes adoptent et peaufinent leurs règlements de zonage pour favoriser la croissance du logement abordable. D'autres villes de l'Ontario (Barrie, Kitchener) et d'ailleurs au pays (comme Vancouver, Calgary et Edmonton) autorisent déjà les pavillons-jardins. Toronto a examiné attentivement ces modèles pour voir ce qui fonctionnait le mieux en matière de zonage.

Grâce à la nouvelle réglementation, obtenir un permis est moins compliqué, et les constructions destinées à l'habitation sont sécuritaires et conformes aux règles de zonage. Si un pavillon-jardin proposé respecte les règles d'urbanisme du secteur, comme la hauteur maximale, il suffit d'un permis de construction pour le bâtir. Les permis de construction de pavillons-jardins peuvent être délivrés si la demande respecte toutes les exigences du Code du bâtiment.

Voici quelques exemples d'exigences :

Hauteur

La hauteur des pavillons-jardins est limitée. L'unité doit être plus petite que la maison principale et permettre l'accès aux services d'urgence, tout en protégeant les arbres et les espaces verts. Un pavillon-jardin peut mesurer au maximum de 4 à 6 mètres de haut, selon sa distance par rapport à la maison principale. Si votre construction dépasse les limites, les voisins peuvent aviser le service du bâtiment de la Ville et intenter une poursuite civile en invoquant un effet sur la valeur de leur propriété.

Superficie / taille de la propriété

Selon David Driedger, urbaniste principal à la Ville de Toronto, les pavillons-jardins « peuvent occuper 40 % de la superficie de la cour arrière, jusqu'à une empreinte maximale de 60 mètres carrés [ou 646 pieds carrés] ».

Même si le zonage n'impose pas de taille minimale de terrain, « divers facteurs comme l'emplacement et la taille du pavillon, la largeur ou la profondeur du terrain, la taille de l'habitation principale, un accès adéquat pour les services d'urgence et l'emplacement des arbres matures détermineront si une propriété peut accueillir un pavillon-jardin ». Il faut noter que les exigences de coefficient d'occupation du sol et de marges de recul peuvent limiter la superficie utilisable.

Type de propriété

Même si toutes les zones résidentielles sont admissibles à la construction d'un pavillon-jardin, les marges de recul, le coefficient d'occupation du sol et d'autres exigences peuvent exclure plusieurs propriétés. Nous vous recommandons de communiquer avec votre municipalité ou de consulter son site Web pour savoir quelles propriétés sont admissibles.

Nombre de logements

Un pavillon-jardin doit être construit comme un logement unique. Votre résidence principale peut toutefois être admissible à une conversion en duplex ou à l'ajout d'un appartement accessoire. Cette option offre plusieurs sources de revenus pour compenser une partie de vos frais de subsistance.

Avis public

Vous devrez afficher un avis public sur votre propriété lorsque vous déposerez votre demande de permis. Vos voisins seront ainsi informés du projet, et la Ville pourra recueillir des données et suivre la construction.

Tout pavillon-jardin qui ne respecte pas les règlements de zonage locaux peut faire l'objet d'une demande de dérogation mineure auprès du Comité de dérogation (Committee of Adjustment). La Ville examine alors votre demande pour déterminer si la dérogation respecte les politiques du plan et les règlements de zonage.

Pour savoir si votre propriété est admissible, consultez le règlement sur les pavillons-jardins de la Ville de Toronto (Garden Suites By-law) pour en savoir plus sur la réglementation, les exigences et les points clés à considérer avant d'ajouter un pavillon-jardin à votre propriété.

Combien coûte la construction d'un pavillon-jardin?

Construire un pavillon-jardin coûte moins cher qu'acheter ou construire une nouvelle maison. François Abbott, architecte et propriétaire de Fabrication Studio à Toronto, affirme que « c'est l'option la moins coûteuse pour créer un nouveau logement en ville. En plus, cela ajoute immédiatement de la valeur à votre maison, et vous en tirez soit un revenu, soit le plaisir d'utiliser vous-même le pavillon-jardin ».

Selon Maclean's, « avec la TVH et les plans, un pavillon-jardin coûte en moyenne environ 500 $ le pied carré. Un condo de taille semblable à Toronto commence autour de 1 000 $. Une grande partie de la valeur vient du terrain lui-même et, avec un pavillon-jardin, vous ou un de vos proches possédez déjà le terrain : vous ne faites que construire dessus. C'est un bonus ».

Prêt à vous lancer dans votre projet de pavillon-jardin?

La réussite d'un projet de pavillon-jardin repose sur une planification et une gestion de projet rigoureuses. Billdr peut vous guider tout au long de la demande et de la construction en vous aidant à respecter votre budget, à vous y retrouver dans les exigences du code du bâtiment et les règlements de zonage, et à comprendre vos coûts de construction.

Parlez-nous de votre projet pour obtenir une portée des travaux bien définie, une estimation budgétaire, deux ou trois soumissions comparables d'entrepreneurs certifiés et une étude de faisabilité pour savoir ce qui est possible en matière de zonage.