Lo que necesitas saber sobre tu cronograma de obra
¿Qué es un cronograma de obra?
Un cronograma de obra es un calendario de construcción que permite al contratista y al propietario fijar la fecha de inicio y de término de la obra, así como todas las actividades necesarias para una remodelación exitosa. Este cronograma incluye todas las etapas que permiten llevar a cabo tu proyecto. Se actualiza cada semana según los distintos imprevistos que puedan surgir durante la obra.
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¿Qué puede afectar un cronograma de obra?
Materiales de construcción
Varios factores pueden influir en un cronograma de obra. Primero, se necesitan los materiales para poder instalarlos. Si, por ejemplo, un cliente elige una cerámica o una tina especial que requiere un plazo de pedido particular, el cronograma se definirá en parte a partir de la fecha de entrega de esos materiales. Todo cronograma tiene una ruta crítica: el conjunto de actividades en las que un cambio en la duración de una actividad afecta la fecha de entrega del proyecto.
Disponibilidad de mano de obra
Además, la disponibilidad de mano de obra es otro elemento clave de un cronograma. Los distintos oficios deben estar bien coordinados para que cada uno pueda ir a la obra, en un orden lógico, a hacer su trabajo. Por ejemplo, el plomero y el electricista deben pasar antes de cerrar los muros. Además, quizá tengan que regresar a terminar los acabados de plomería y electricidad una vez cerrados los muros y terminada la pintura. La gran mayoría de los contratistas trabajan con subcontratistas especializados en distintos oficios. Por eso, estos subcontratistas deben estar disponibles en el momento adecuado. Si la obra se retrasa por cualquier motivo, es posible que el siguiente subcontratista no esté disponible ese mismo día.
Condiciones de la obra
Las condiciones de la obra también pueden ser un factor de riesgo para cumplir el cronograma. Por ejemplo, al demoler los muros y techos de un sótano, se descubre una enorme cantidad de cajas de conexiones (no reglamentarias). Hay que llamar al electricista para regularizar las instalaciones eléctricas. Esto puede implicar varios trabajos, como abrir muros en el piso de arriba, rehacer el cableado eléctrico, cambiar interruptores o incluso el tablero eléctrico, etc. Luego hay que posponer la siguiente actividad del cronograma, lo que genera retrasos adicionales que afectan la fecha de término.
Tiempos de decisión
Por último, los tiempos de decisión del propietario pueden afectar el cronograma de obra. Si, por ejemplo, el contratista le da al propietario una opción y le pide responder en cinco días, y el cliente no logra decidir a tiempo, es posible que el cronograma se retrase, ya que los subcontratistas podrían dejar de estar disponibles. Entonces habrá que actualizar el cronograma según su disponibilidad.
Un cronograma de obra es un documento en constante evolución que debe actualizarse con regularidad. Por la interdependencia entre las distintas actividades que incluye, un retraso de tres días causado hoy en el cronograma general no significa necesariamente que la fecha final de entrega del proyecto se posponga solo 3 días: el impacto puede ser mucho mayor.
¿Cómo puede un cambio en el cronograma afectar el precio de mi remodelación?
Actualmente, los precios de los materiales y de los subcontratistas cambian rápidamente en las obras. Un simple retraso en la obra puede generar costos adicionales. Por desgracia, que un subcontratista de repente cueste más es una situación impredecible para el contratista general. ¡No es su culpa si tiene que cobrar más, porque este aumento está ligado a un alza de precios de sus proveedores!
¿Debo prever un margen de tiempo para mi proyecto de remodelación?
Siempre hay que asignar un margen de presupuesto a nuestros proyectos de remodelación, pero también un margen de tiempo. Como vimos en los ejemplos anteriores, hay muchas razones que pueden causar que una obra se frene o se retrase.
Para ser prudente, es completamente normal asignar un margen de 20 a 30% de tiempo adicional sobre la duración total prevista de la obra.
¿Cuál es la diferencia entre la terminación sustancial y la terminación final?
Al terminar un proyecto de remodelación, la terminación sustancial se determina cuando el contratista le informa al propietario que su trabajo está terminado, o que su avance es del 95%. A partir de ese momento, el propietario puede tomar posesión del inmueble y el seguro de obra del contratista deja de cubrir la obra, que ya está cerrada.
Después sigue una visita para revisar pendientes con la presencia de los distintos involucrados, para identificar todas las imperfecciones, pequeñas correcciones o retoques finales que hay que hacer: se trata de una recepción parcial o provisional de la obra. Cuando se corrigen los pendientes, el contratista entrega oficialmente el proyecto al cliente: es la recepción final de la obra.
¿Qué pasa si mi contratista no se presenta en la obra algún día?
Primero, es normal que un proyecto no avance a todo vapor todo el tiempo. Los contratistas trabajan en varios proyectos a la vez, lo que les permite administrar su tiempo de forma eficiente y ser lo más competitivos posible en su cotización, considerando que sus empleados trabajan tiempo completo.
Dificultades con los plazos de los materiales
Actualmente, muchos contratistas tienen dificultades para conseguir sus materiales en los plazos habituales. Por eso, algunas obras se pausan unas semanas mientras llegan pedidos de materiales que impiden que el contratista avance. Por desgracia, esto es parte de la realidad actual. Así que hay que ser comprensivo ante este tipo de situaciones impredecibles.
Disponibilidad de los subcontratistas
Durante un proyecto de remodelación, varias etapas se suceden una tras otra. Su orden es importante y no se puede cambiar a nuestro antojo. A veces ciertos subcontratistas no están disponibles de inmediato, lo que puede causar pequeños retrasos. Un contratista general está acostumbrado a trabajar con su equipo de subcontratistas, con quienes ha construido una relación de confianza a lo largo de los años. Por eso no siempre es posible cambiar de subcontratistas para ajustarse al cronograma.
Por ejemplo, el plomero con el que un contratista general ha trabajado durante 10 años quizá no cobre el mismo precio que un plomero desconocido al que se contacta hoy para trabajar al día siguiente. Entre estos dos profesionales no solo se ha construido una relación de confianza con el tiempo, sino también una forma profesional y colaborativa de trabajar y comunicarse.
¿Debo reclamarle una compensación a mi contratista si no respetó el cronograma inicial del proyecto?
Si no es una cláusula claramente definida en los términos y condiciones del contrato con el contratista general, también podríamos hacer la siguiente pregunta: ¿un contratista debería cobrar costos adicionales porque terminó la obra antes del cronograma inicial? La respuesta a la primera pregunta no es tan sencilla: es evidente que, en el contexto de una disputa por retrasos importantes en la obra, se puede justificar que los retrasos perjudicaron a una de las partes y le generaron costos (por ejemplo, gastos administrativos del lado del contratista o posible pérdida de rentas del lado del propietario).
Por los elementos mencionados, es común que no se respete el cronograma inicial, y las causas del retraso deben analizarse de forma metódica. Un acuerdo amistoso siempre es la mejor solución. Al contratista no le conviene para nada atrasarse en una obra. Al contrario, es una situación frustrante en la que sus utilidades se van consumiendo poco a poco.
La duración de la obra, así como su calidad, tiene un impacto importante en el costo total. Entre más corto sea el plazo para terminar la obra, más alto será su costo. Por ejemplo, la Ciudad de Montreal incluye en las condiciones generales de varios de sus proyectos una cláusula de pago de $50,000 por día de retraso. Para protegerse, los contratistas que participan en la licitación asignan un margen para imprevistos, con montos muy altos. Como resultado, estos proyectos le cuestan mucho más a la Ciudad de Montreal y los plazos casi siempre se respetan.
Si cumplir los plazos es un factor muy importante para tu proyecto, es importante adelantarte lo más posible. Si de cualquier forma la ventana para realizar la obra se vuelve complicada, hay que avisarle al contratista y definir las cláusulas del contrato en consecuencia.
Lee nuestra guía Cómo manejar las órdenes de cambio en tu remodelación para más consejos sobre cómo prepararte para tu remodelación.
