Cómo manejar las órdenes de cambio en tu remodelación

Aunque una planeación cuidadosa ayuda a reducir los cambios durante la obra, pueden surgir imprevistos que afecten el alcance y el cronograma de tu proyecto. Estos eventos inesperados  se traducen en costosas órdenes de cambio si no se contemplan con anticipación.

En esta guía respondemos las preguntas más frecuentes sobre las órdenes de cambio: qué son, cómo comunicarlas, cómo distinguir entre trabajo opcional y obligatorio, cómo pueden afectar el cronograma de tu proyecto, cuál es el mejor momento para negociar y cómo se puede anular tu garantía.

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¿Qué son las órdenes de cambio?

Las órdenes de cambio son trabajos adicionales que modifican el alcance de trabajo y el presupuesto de tu proyecto. Hay 3 categorías de órdenes de cambio: condiciones de la obra, solicitud del cliente y error u omisión. Una orden de cambio también puede reducir el alcance de trabajo, lo que debería reflejarse como un crédito en el costo del proyecto.

Condiciones de la obra (condición imprevista)

Estos cambios surgen por eventos inesperados, como defectos ocultos o incumplimientos que se descubren durante la obra, ya sea detrás de los muros, en la cimentación o en los elementos de plomería, electricidad y estructura del edificio.
Solicitud del cliente
Este tipo de orden de cambio ocurre cuando un propietario pide cambios a su proyecto después de firmar el contrato. Por ejemplo, un propietario puede terminar prefiriendo un azulejo más pequeño, que requiere más trabajo, o querer modificaciones con materiales más caros, como una escalera flotante en lugar de una escalera estándar.
Error y omisión
Este tipo de cambio ocurre cuando hay un error o una omisión en los planos o en el alcance de trabajo que impide que el proyecto cumpla con sus requisitos u objetivos.  

¿Cuándo debo comunicar las órdenes de cambio?

Al inicio de tu proyecto debe quedar claro que toda orden de cambio tiene que presentarse a ti y a tu gerente de proyecto antes de hacer los trabajos correspondientes. Para asegurarte de que cada orden de cambio se comunique, debes recibir una descripción de lo que implica el cambio y sus costos. La excepción es una emergencia, como una fuga de agua, o un riesgo inmediato para la seguridad del edificio.

¿Cómo distingo una orden de cambio opcional de una obligatoria?

Hay dos categorías de órdenes de cambio: la opción y la solicitud oficial.

• La orden de cambio opcional queda a criterio del propietario, que decide si se realiza o no.
• En cambio, una solicitud es obligatoria cuando el trabajo lo exige la ley. Estos cambios suelen llegar como sugerencias del contratista y su objetivo es aumentar el valor del proyecto.

Por ejemplo, si al abrir un muro de tablaroca los soportes estructurales están dañados o no cumplen con el código, el contratista está obligado por ley a repararlos. Lo mismo aplica para defectos ocultos de plomería o electricidad. Para cubrir estos imprevistos, debes apartar un fondo de contingencia, sobre todo si tu casa tiene más de 30 años o ya fue remodelada antes. Te sugerimos al menos el 10% del costo de tu remodelación, o el monto que resulte mayor.

El costo promedio de las órdenes de cambio puede variar entre el 5% y el 10% según las condiciones actuales de tu obra y la complejidad de tu proyecto. Además, si el alcance de tu proyecto no está bien definido o detallado, hay un mayor riesgo de imprevistos y costos adicionales. En proyectos más complejos con muchas incógnitas, la contingencia de obra puede llegar al 20% o más, porque no es posible definir el alcance con precisión y además no se puede ver lo que hay detrás de los muros y debajo de los pisos (ejemplos: remodelación por una fuga de agua, trabajos de cimentación y trabajos estructurales).

¿Cómo afectan las órdenes de cambio el cronograma de mi proyecto?

Agregar trabajo al alcance de un proyecto puede afectar su cronograma: entre más grande sea el trabajo, más tiempo tomará terminarlo. El cronograma también puede verse afectado por factores externos, como retrasos en materiales como puertas, ventanas o armaduras de techo. Hablar con tu contratista te ayudará a reducir estos riesgos y a prever cuánto pueden tardar las órdenes de cambio.

¿Cuál es el mejor momento para negociar el precio?

Si hay cambios en el alcance de trabajo durante la fase de cotización, te recomendamos hacer todos tus cambios antes de firmar el contrato con tu contratista. Una vez que empieza el proyecto, tendrás menos margen para negociar el precio de una orden de cambio. Con la obra en marcha hay poco espacio para negociar, ya que tendrás que aprobar o rechazar las órdenes de cambio rápidamente para no afectar el cronograma (ni los costos del contratista general); sin embargo, puedes pedirle a tu contratista general que te sugiera alternativas que te ayuden a cuidar tu presupuesto. Al presentar una orden de cambio, el contratista general debe actuar de buena fe y ofrecer un precio justo.

¿Cómo se puede anular mi garantía?

Tu garantía puede anularse si alguien distinto del contratista general interviene en el alcance de trabajo original, por ejemplo, si decides hacer tú mismo parte del trabajo adicional. Es importante que el contratista general siga siendo el único responsable del trabajo que realiza, para que legalmente pueda darte una garantía sobre ese trabajo.

Por ejemplo, si tu contratista hace trabajos eléctricos que empezó otro electricista, no debería ser responsable del trabajo previo de ese otro electricista. En este caso, es importante tener una aprobación clara con una inspección completa al momento de transferir el trabajo, o un documento que indique claramente dónde empieza y termina la participación de cada profesional. Otra opción es llegar a un acuerdo en el que el contratista general y el electricista acepten trabajar juntos como parte de su contrato para todo el proyecto.

¡Las órdenes de cambio son parte normal de cualquier proyecto! De hecho, casi nunca vemos un proyecto terminado sin órdenes de cambio, porque la información antes de iniciar la obra nunca es perfecta. Por eso siempre recomendamos reservar al menos un 10% de contingencia en cada proyecto. Si necesitas apoyo, recuerda que tu gerente de proyecto de Billdr siempre está disponible para ayudarte.

Lee nuestra guía Cómo funciona el cierre de tu proyecto para más consejos sobre cómo prepararte para tu remodelación.