Cómo empezar con un departamento secundario en Toronto
Como resultado de la creciente densidad urbana en Toronto, los departamentos secundarios se han convertido en una solución de vivienda para atender la creciente demanda de viviendas multifamiliares. No solo ayudan a las ciudades a cubrir la falta de vivienda, sino que también ofrecen beneficios concretos a propietarios e inversionistas inmobiliarios, a menudo aumentando el valor de las propiedades en el camino.
En esta guía veremos qué son los departamentos secundarios, qué hay detrás de su creciente popularidad, qué beneficios ofrecen a los distintos involucrados y qué tipos de departamentos secundarios existen.
¿Qué son los departamentos secundarios?
Un departamento secundario es una unidad de vivienda independiente con cocina propia, baño y áreas para dormir. Es diferente de una casa de huéspedes, donde se rentan distintas recámaras que comparten una cocina común. Según tu ciudad y sus reglamentos, este tipo de ampliación también puede llamarse unidad de vivienda accesoria, departamento para suegros, departamento para niñera o “granny suite”.
¿Qué está causando la creciente demanda de departamentos secundarios?
Restricciones de desarrollo
Ontario está rodeado por una amplia zona verde conocida como Greenbelt, un territorio natural que delimita el espacio urbano para evitar la expansión urbana.
El marco “Greenbelt Plan and A Place to Grow: Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe” establece que no se puede construir dentro de esta zona del Greenbelt. Como resultado, se crea una zona más densificada, ya que la población se ve obligada a desplazarse hacia el sur.
Políticas gubernamentales
Para apoyar esta densificación urbana, se han implementado políticas gubernamentales que fomentan la construcción de departamentos secundarios:
- Strong Communities through Affordable Housing Act (2011): es una ley provincial que se incorpora a los reglamentos municipales y obliga a todas las ciudades a permitir departamentos secundarios.
- More Homes, More Choices Act (2019): esta ley permite construir terceras unidades (por ejemplo, garden suites o laneway houses) como parte de los esfuerzos adicionales de densificación en zonas de baja densidad.
Falta de vivienda
La falta de vivienda se debe a que no se construyen suficientes viviendas para la demanda, lo que ha provocado el aumento de los precios de las casas y de las rentas.
Demanda de otras formas de vivienda
Se habla mucho del “missing middle” (el eslabón intermedio que falta) — que surge porque hay casas unifamiliares y cada vez más condominios, pero muy pocas opciones intermedias. Por eso crece la demanda de alternativas de vivienda más diversas y accesibles de densidad media, como edificios de departamentos o conjuntos multifamiliares de pocos pisos. Este tipo de unidades tienen patio y son más accesibles, porque no tienen tantos escalones que subir y bajar.
¿Cuáles son los beneficios de los departamentos secundarios?
Tres grandes grupos de involucrados pueden beneficiarse de los departamentos secundarios: propietarios, inversionistas inmobiliarios y ciudades.
Propietarios
1. Compensar pagos hipotecarios o costos de vivienda altos
Como propietario, puedes rentar tus unidades adicionales para ayudarte con tus gastos.
2. Crear un espacio multigeneracional para “envejecer en casa”
Si tienes padres mayores, pueden vivir en la unidad independiente. Tú conservas tu propio espacio privado, pero ellos están cerca, así que pueden verse con más facilidad y ayudarse cuando lo necesiten.
Inversionistas inmobiliarios
1. Aumentar los ingresos por renta
Al agregar una unidad de vivienda independiente en la casa, los inversionistas pueden rentar el espacio a un inquilino adicional. Esto normalmente genera más ingresos por renta en total que rentar una casa unifamiliar.
2. Aumentar el valor de las propiedades
La unidad de vivienda adicional resulta atractiva para quienes buscan una propiedad con un ingreso extra que les ayude a pagar la hipoteca. El mayor ingreso por renta de la unidad secundaria suele ser más atractivo para los inversionistas que las casas unifamiliares.
Ciudades
1. Aumentar la oferta de vivienda para cubrir el “missing middle”
Las ciudades pueden ofrecer más opciones de vivienda para densificar zonas de densidad media a baja.
2. Densificar los vecindarios
Los departamentos secundarios no aumentan la infraestructura que se necesita construir. En cambio, las ciudades pueden usar la infraestructura existente para agregar más viviendas y densificar aún más los vecindarios existentes.
¿Cuáles son los distintos tipos de departamentos secundarios?
Hay distintas formas de dividir tu propiedad para agregar una segunda unidad a tu casa.
Departamentos secundarios dentro de la vivienda principal
Departamentos en sótano: una unidad de vivienda independiente en el sótano
Son las divisiones arriba-abajo más comunes, en las que ambas unidades comparten la entrada.
Multinivel: unidades de vivienda independientes divididas por piso
Igual que un departamento en sótano, estos niveles se dividen en dos pisos. Sin embargo, la división multinivel tiene una escalera interior hacia el segundo piso. También podría haber una tercera unidad independiente en un piso adicional, si hay una escalera exterior que lleve a la unidad de arriba.
Lado a lado: dos unidades de vivienda independientes divididas por el muro medianero principal en el centro del edificio
Un ejemplo típico de unidad lado a lado sería una casa adosada.
División vertical: unidades de vivienda independientes divididas verticalmente en lugar de por piso. Un dúplex lado a lado también sería un ejemplo de división vertical
Como una forma más creativa de dividir la planta baja a la mitad, el segundo piso forma parte de la primera unidad y el sótano forma parte de la segunda.
Lo más peculiar es que la escalera del sótano está en el centro de la distribución. Para acceder al sótano, necesitas una división vertical o central. Al dividir la planta baja a la mitad, puedes llegar a la escalera por la puerta trasera. Al entrar por la puerta principal, llegas a la mitad delantera, que se usa como cocina y sala de la unidad 2, mientras que la parte trasera de la planta baja forma parte de la unidad 1.
Departamentos secundarios separados de la vivienda principal
Es una opción popular para quienes quieren construir una tercera unidad. Después de agregar la segunda unidad interior, la tercera se considera una estructura independiente.
Los tipos más comunes de departamentos secundarios independientes son las laneway houses (casas en callejón), las coach houses (casas cochera) y las garden suites (casas de jardín). La principal diferencia entre ellas es si tienen o no un callejón trasero. Por lo demás, todas se ubican en tu patio trasero.
Para algunos, los departamentos secundarios son la respuesta al aumento de la densidad urbana, ya que cubren el vacío de vivienda que existe entre las casas unifamiliares y los condominios. Con ventajas para propietarios, inversionistas inmobiliarios y ciudades, este tipo de viviendas multifamiliares sigue siendo una inversión inmobiliaria que vale la pena.
¿Qué sigue?
La segunda parte de nuestra serie de guías sobre departamentos secundarios en Toronto explica si puedes agregar un departamento secundario a tu propiedad en Toronto y qué se necesita en ese proceso. ¡Suscríbete a nuestro boletín para recibir la próxima guía directamente en tu bandeja de entrada!
